Wenn es um Rechte und Pflichten geht, gehen die Meinungen zwischen Vermieter und Mieter oft weit auseinander. Wer muss den Schnee räumen? Dürfen Antennen vom Mieter angebracht werden? Darf man grillen wann und wo man will? Das sind nur einige Fragen, die sich im Vermieter-Alltag immer wieder stellen. Wir zeigen Ihnen, was Ihre Rechte sind und welche Pflichten der Mieter neben der pünktlichen Mietzahlung hat.

Haben zwei Parteien gegeneinander Forderungen, können die Forderungen gegenseitig bezahlt werden oder aber sie werden gegeneinander verrechnet. Dabei wird die kleinere Forderung von der größeren abgezogen und der Schuldner der größeren Forderungen zahlt nur noch den Restbetrag. Man spricht hier auch von der Aufrechnung. Was hier zu beachten ist, erfahren Sie im folgenden Beitrag.

Die rechtliche Grundlage

Die Möglichkeit der Aufrechnung ergibt sich aus den §§ 387 bis 396 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Danach erklären Schuldner und Gläubiger gegenseitig die Aufrechnung. Dadurch heben sich die Forderungen bis zum deckungsgleichen Betrag auf und gelten bis zu dieser Summe als erloschen. § 387 BGB lautet:

„Schulden zwei Personen einander Leistungen, die ihrem Gegenstand nach gleichartig sind, so kann jeder Teil seine Forderung gegen die Forderung des anderen Teils aufrechnen, sobald er die ihm gebührende Leistung fordern und die ihm obliegende Leistung bewirken kann.“

Da die aufzurechnenden Forderungen gleichartig sein müssen, dürfte es sich im Normalfall immer um Geldforderungen handeln, die gegenseitig verrechnet werden. Mögliche Gründe einer Aufrechnung könnten demnach sein:

• Der Mieter hat Reparaturmaßnahmen auf seine Rechnung durchführen lassen und bezahlt. Diese Kosten hätten jedoch von Ihnen bezahlt werden müssen. Er legt die Rechnung vor und belegt, dass die Rechnung von ihm bezahlt wurde. Dabei handelt es sich um eine Geldforderung, die er zum Beispiel mit der nächsten Mietzahlung verrechnen kann.
• Der Mieter übernimmt die Gartenpflege oder eine Hausmeistertätigkeit und wird hierfür von Ihnen bezahlt. Dadurch hat der Mieter eine Geldforderung an Sie, die er mit der Miete aufrechnen kann.
• Aus der Betriebskostenabrechnung ergibt sich ein Guthaben für den Mieter. Dieses Guthaben stellt eine Geldforderung des Mieters an Sie dar. Der Mieter kann das Guthaben aufrechnen und von der nächsten Mietzahlung abziehen.

• Der Mieter zieht aus. Er verlangt nun seine Kaution zurück. Sie können dann mit noch offenen Geldforderungen, wie beispielsweise Miet- oder Nebenkostenrückstände aufrechnen. Hat der Mieter die Wohnung schlecht renoviert hinterlassen, handelt es sich bei Ihrem Anspruch auf Nachbesserung zunächst um keine Geldforderung. Da damit die Gleichartigkeit der Forderung nicht gegeben ist, können Sie diesen Anspruch nicht aufrechnen. Hat der Mieter die Wohnung nach einer von Ihnen gesetzten Frist jedoch immer noch nicht in einen ordnungsgemäßen Zustand versetzt, haben Sie einen Schadenersatzanspruch, der als Geldforderung aufgerechnet werden kann.

Bei einer Aufrechnung müssen beide Parteien Gläubiger und Schuldner in einer Person sein. Hat ihr Mieter beispielsweise eine Dachdeckerfirma und Sie beauftragen ihn, das Dach des Hauses neu zu decken, kann er seine Forderung aus den Dachdeckerarbeiten nicht gegen die Miete aufrechnen. In diesem Fall ist der Mieter als natürliche Person Schuldner der Miete. Gläubiger der Forderung aus den Dachdeckerarbeiten ist aber seine Firma als juristische Person.

Das Aufrechnungsrecht des Mieters einschränken

Sie können im Mietvertrag Vereinbarungen treffen, die das Aufrechnungsrecht des Mieters einschränken. Es ist aber nicht möglich, dieses Recht aufzuheben. Eine solche Klausel wäre rechtlich unwirksam. Nicht ausschließen können Sie außerdem die Aufrechnung wegen

• Schadens- und Aufwendungsersatz aufgrund eines Mietmangels,
• Aufwendungen, die der Mieter für die Mietsache erbrachte,
• zu viel gezahlter Miete.

Darüber hinaus können jedoch Regelungen getroffen werden, die ein weiteres Aufrechnungsrecht ausschließen oder nur unter bestimmten zusätzlichen Bedingungen erlauben. Üblich sind beispielsweise folgende Vereinbarungen:

Die Aufrechnung darf lediglich mit unbestrittenen oder rechtskräftigen Forderungen erfolgen. Diese Einschränkung wirkt sich nicht negativ auf die zuvor beschriebenen Tatbestände aus und ist deshalb zulässig.

Eine Aufrechnung muss mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete vom Mieter schriftlich angezeigt werden. Diese Regelung gilt dann auch für die zuvor genannten Punkte. Will dann der Mieter beispielsweise eine Forderung aus dem Monat Februar verrechnen und teilt er dieses am 05. März mit, kann er nicht mit der April-Miete aufrechnen, da dann die Monatsfrist nicht eingehalten wird. Er kann also frühestens mit der Mai-Miete aufrechnen.

Aufrechnung und Kaution

Es kommt immer wieder vor, dass Mieter nach einer Kündigung die Mietzahlung gegen die Kaution aufrechnen wollen – quasi die Kaution „abwohnen“ wollen. Das kann aber nicht in Ihrem Sinne sein, da ja nach dem Auszug noch Forderungen gegen dann ehemaligen Mieter entstehen können. Sie sollten sich deshalb hierauf nicht einlassen. Sie müssen es auch nicht, denn eine Aufrechnung ist rein rechtlich nicht möglich.

Es können nur bereits entstandene Forderungen gegeneinander aufgerechnet werden. Nun haben Sie zwar während des Mietverhältnisses einen Anspruch auf die Miete – der Mieter aber keinen Anspruch auf die Kaution. Diese entsteht erst nach Ende des Mietverhältnisses. Eine Aufrechnung durch den Mieter ist damit rechtswidrig. Sollte Ihr Mieter also die Zahlungen gegen Ende des Mietverhältnisses einstellen, sollten Sie ihn umgehend schriftlich auf die Rechtslage hinweisen und die ausstehenden Mieten notfalls juristisch einfordern.

Nach Ende des Mietverhältnisses sollten Sie vor Auszahlung der Kaution prüfen, ob Sie Forderungen haben, die Sie aufrechnen dürfen. Aufrechnen können Sie beispielsweise Rückstände der Miete oder Betriebskostenvorauszahlungen, noch offen stehende Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung sowie eventuell bestehende Schadenersatzforderungen.

Reicht die Kaution nicht aus, um alle von Ihnen ermittelten Forderungen zu begleichen, sollten Sie sich von einem Anwalt beraten lassen, welche Forderungen sich vor Gericht am schwierigsten durchsetzen lassen. Diese versuchen Sie dann, gegen die Kaution aufzurechnen.

Wenn der Mieter aufrechnen will

Wenn der Mieter aufrechnen will, muss er einige Regeln einhalten. Will er beispielsweise

• Schadens- oder Aufwandsersatzansprüche wegen eines Mangels an der Mietsache (§ 536a BGB) oder
• Aufwendungen, die er für die Mietsache vorfinanziert hat (§ 539 BGB)

mit der Miete verrechnen, muss er dies mindestens einen Monat vor der Fälligkeit der Miete, mit der er aufrechnen will, ankündigen (§ 556 b BGB). Diese Frist ist bei allen Aufrechnungen gegenüber der Miete einzuhalten, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist.

Außerdem muss die Ankündigung der Aufrechnung schriftlich erfolgen. Da das Gesetz hier die „Textform“ vorschreibt, muss die Ankündigung jedoch keine rechtskräftige Unterschrift des Mieters tragen.