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Eine Betriebskostenabrechnung muss soweit aufgeschlüsselt erfolgen, dass der Mieter daraus ermitteln kann, ob und in wie weit er haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend machen kann. Das ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 18.10.2017 (Aktenzeichen – 18 S 339/16).

In dem Verfahren ging es um einen Mietvertrag, in dem Abschlagszahlungen auf die Betriebskosten vereinbart waren. Im Vertrag war außerdem vereinbart, dass der Vermieter keine Bescheinigung für haushaltsnahe Dienstleistungen auszustellen habe. Der Mieter verlangte nach einer Betriebskostenabrechnung aber eine solche Bescheinigung. Zumindest, so der Mieter, seien die einzelnen Betriebskosten soweit aufzuschlüsseln, dass er daraus ersehen könne, ob und inwieweit er haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich geltend machen könne.

Das Landgericht entschied zugunsten des Mieters. Der Vermieter müsse zwar keine Bescheinigung für haushaltsnahe Dienstleistungen ausstellen und auch den Mieter nicht in diesen Fragen beraten. Die Betriebskostenabrechnung müsse aber soweit spezifiziert werden, dass der Mieter selbst hieraus ersehen könne, welche Kosten er als haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen könne.  

Die Vereinbarung, dass der Mieter keine Bescheinigung ausstellen müsse, sei hingegen unwirksam. Sie sei einerseits eine unangemessene Benachteiligung und andererseits auch überraschend.

Mittwoch, 18 Oktober 2017 06:14

Schönheitsreparaturen und Mieterwünsche

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Muss ein Vermieter die Schönheits­reparaturen an einer Mietwohnung vornehmen, hat er dabei die Wünsche des Mieters zu berücksichtigen. Lediglich wenn dadurch Mehrkosten entstehen oder andere nachvollziehbare Vermieterinteressen eingeschränkt werden, kann er von den Mieterwünschen abweichen. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 23.05.2017 (Aktenzeichen 67 S 416/16).

In dem Verfahren ging es um Schönheitsreparaturen, die der Vermieter vornehmen musste. Er wollte die Wände und Decken in unterschiedlichen Gelbtönen streichen. Damit war der Mieter jedoch nicht einverstanden. Dieser wollte, dass ein weißer Anstrich erfolgen sollte. Da der Vermieter auf seiner Farbauswahl bestand, klagte der Mieter und erhielt vor dem zuständigen Amtsgericht Recht. Der Vermieter ging daraufhin in Berufung, konnte sich aber auch beim Landgericht Berlin nicht durchsetzen.

Die Richter stellten zunächst klar, dass der Mieter, wenn er die Schönheitsreparaturen selbst durchführe, einen äußerst großzügig bemessenen Spielraum bezüglich der Farbauswahl habe. Dieser Spielraum stehe ihm auch dann zu, wenn der Vermieter zur Durchführung der Arbeiten verpflichtet sei (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB: „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.“). Darum müsse der Vermieter den Wünschen des Mieters nachkommen. Nur, wenn dadurch Mehrkosten entstünden oder andere berechtigte Interessen des Vermieters beeinträchtigt würden, könne der Vermieter gegebenenfalls von den Wünschen des Mieters abweichen.

Mittwoch, 11 Oktober 2017 06:05

Energieausweis-Angaben in Anzeigen

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Werden in Verkaufsanzeigen keine Angaben zur Art des Energieausweises und zum primären Energieträger gemacht, handelt es sich um unlauteren Wettbewerb. ZU diesem Ergebnis kam das Landgericht Hannover in einem Urteil vom 8. August 2017 (Aktenzeichen 32 O 7/17).

In dem Verfahren hatte eine Umwelt- und Verbraucherschutzorganisation gegen einen Makler geklagt, der in Anzeigen Einfamilienhäuser anbot. In den Anzeigen fehlten jedoch die Hinweise auf den Energieträger und die Art des Energieausweises.

Die Umwelt- und Verbraucherschützer sahen hierin einen Fall des unlauteren Wettbewerbs und verlangten in Ihrer Klage, dass der Makler zukünftig diese Angaben machen müsse. Die Art des Energieausweises und des Energieträgers seien wesentliche Informationen, die der Verbraucher für seine Kaufentscheidung benötige. Der Makler wandte hiergegen ein, dass man bei der Immobilienbesichtigung nach dem Energieausweis gefragt hätte. Der Verkäufer habe aber hierzu keinen Angaben gemacht.

Diesen Einwand ließ das Landgericht nicht gelten und verlange vom Makler, dass er zukünftig sowohl den primären Energieträger als auch die Art des Energieausweises in seinen Anzeigen nenne. Sollte der Makler auch zukünftig auf die Angaben verzichten, droht ihm ein Bußgeld von 250.000 €.

Donnerstag, 05 Oktober 2017 12:14

Kampf den Tauben

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Hat ein Vermieter eine Taubenplage zu verantworten, muss er entsprechende Gegenmaßnahmen einleiten. Das Aufstellen von Plastikraben reich hierfür nicht aus. Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht Augsburg in einem Urteil vom 16.01.2017 (Aktenzeichen 17 C 4786/15).

In dem Streit ging es um eine Solaranlage auf dem Flachdach eines vermieteten Wohnhauses. Da die Solaranlage Nistmöglichkeiten und Schutz vor Angreifern bot, wählten Tauben die Anlage als ihren „persönlichen Wohnbereich“. Dies führte zur Klage des Mieters im oberen Stockwerk. Er verlangte vom Vermieter, dass dieser etwas gegen die Taubenplage unternehme. Unter anderem wies er darauf hin, dass sein Balkon regelmäßig von den Vögeln mit Kot verschmutzt würde. Der Vermieter brachte deshalb Kunststoff-Raben am Balkon an, was jedoch nichts nutzte.

Weitere Maßnahmen wollte der Vermieter jedoch nicht ergreifen, da er die Belästigung des Mieters für nicht so gravierend hielt. Deshalb klagte der Mieter vor dem Amtsgericht Augsburg – und konnte sich dort durchsetzen.

Der Mieter habe ein Anrecht darauf, dass der Vermieter Maßnahmen ergreife, um der Plage Herr zu werden. Zwar gelte die Anwesenheit von Tauben in Großstädten als typisch, gegen die der Mieter keinen Anspruch habe. Im vorliegenden Fall sei die Taubenplage jedoch vom Vermieter durch die Installation der Solaranlage herbeigeführt worden. Deshalb müsse er auch hiergegen etwas unternehmen.

Das Aufstellen von Kunststoff-Raben reich aber nicht aus. Das Gericht schlug andere Maßnahme wie das Anbringen von sogenannten Taubenstacheln, das Spannen von Netzen oder Auftragen von Vergrämungspaste vor. Aufgrund des Wertes des Gebäudes sah das Gericht solche Maßnahmen als verhältnismäßig und dem Vermieter zumutbar an. 

Mittwoch, 04 Oktober 2017 11:42

Wohngeld nicht gezahlt

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Zahlt ein Wohnungseigentümer sein Wohngeld nicht, kann ein einzelner Wohnungseigentümer keine Schadenersatzansprüche geltend machen. Dies bleibt der Wohnungseigentümergemeinschaft vorbehalten. So entschied der Bundesgerichtshof am 10.02.2017 in einem Urteil (Aktenzeichen V ZR 166/16).

In dem Verfahren ging es darum, dass ein Wohnungseigentümer Wohngeld in fünfstellige Höhe schuldete, weshalb die Eigentümergemeinschaft ihren Verpflichtungen nicht nachkommen konnte. Darum wurde die Wasserversorgung zur Anlage gesperrt. Einer der Eigentümer, der seine Wohnung vermietete, musste deshalb Mietverluste von rund 1.300 € hinnehmen. Hierfür machte er den Eigentümer verantwortlich, der sein Wohngeld nicht gezahlt hatte. Er verklagte diesen auf Schadenersatz.

Vor dem Amtsgericht unterlag er mit seiner Forderung, konnte sich aber im Berufungsverfahren vor dem Landgericht durchsetzen. Im Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof konnte er sich jedoch letztinstanzlich nicht durchsetzen. Derr BGH stellte sich auf den Standpunkt, dass der Kläger nur dann einen Anspruch auf Schadensersatz habe, wenn der Beklagte seine Pflichten gegenüber dem Kläger verletzt habe. Dies sei jedoch nicht der Fall, da der Anspruch auf das Wohngeld nicht für einzelne Eigentümer, sondern ausschließlich für die Wohnungseigentümergemeinschaft bestehe.

Das Gericht stellte klar, dass die Wohnungseigentümer verpflichtet seien, an der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken. Diese Pflicht beinhalte aber nicht die Zahlung des Wohngelds. Würde die Nichtzahlung des Wohngeldes auch Ansprüche der einzelnen Eigentümer begründen, würde bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften eine Haftungserweiterung eintreten, die so nicht kalkulierbar sei.

 

 

Bundesgerichtshof, Urteil vom 10.02.2017 
- V ZR 166/16 -

BGH: Nichtzahlung von Wohngeld durch einen Wohnungseigentümer begründet kein Schadens­ersatz­anspruch für einzelnen Wohnungseigentümer

Wohnungseigentümergemeinschaft steht Schadens­ersatz­anspruch gegen säumigen Wohnungseigentümer zu

Kommt ein Wohnungseigentümer mit der Zahlung des Wohngelds in Verzug, begründet dies für einen einzelnen Wohnungseigentümer kein Schadens­ersatz­anspruch. Ein solcher kann gegen den säumigen Wohnungseigentümer nur von der Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft geltend gemacht werden. Dies hat der Bundesgerichtshof entschieden.

In dem Verfahren ging es darum, dass ein Wohnungseigentümer Wohngeld in fünfstellige Höhe schuldete, weshalb die Eigentümergemeinschaft ihren Verpflichtungen nicht nachkommen konnte. Darum wurde die Wasserversorgung zur Anlage gesperrt. Einer der Eigentümer, der seine Wohnung vermietete, musste deshalb Mietverluste von rund 1.300 € hinnehmen. Hierfür machte er den Eigentümer verantwortlich, der sein Wohngeld nicht gezahlt hatte. Er verklagte diesen auf Schadenersatz.

Vor dem Amtsgericht unterlag er mit seiner Forderung, konnte sich aber im Berufungsverfahren vor dem Landgericht durchsetzen. Im Revisionsverfahren vor dem Bundesgerichtshof konnte er sich jedoch letztinstanzlich nicht durchsetzen. Derr BGH stellte sich auf den Standpunkt, dass der Kläger nur dann einen Anspruch auf Schadensersatz habe, wenn der Beklagte seine Pflichten gegenüber dem Kläger verletzt habe. Dies sei jedoch nicht der Fall, da der Anspruch auf das Wohngeld nicht für einzelne Eigentümer, sondern ausschließlich für die Wohnungseigentümergemeinschaft bestehe.

Das Gericht stellte klar, dass die Wohnungseigentümer verpflichtet seien, an der ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums mitzuwirken. Diese Pflicht beinhalte aber nicht die Zahlung des Wohngelds. Würde die Nichtzahlung des Wohngeldes auch Ansprüche der einzelnen Eigentümer begründen, würde bei großen Wohnungseigentümergemeinschaften eine Haftungserweiterung eintreten, die so nicht kalkulierbar sei.

 

Freitag, 29 September 2017 06:17

Pflicht zur Streitschlichtung

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Versucht ein Vermieter Streitigkeiten zwischen den Mietern durch ein gemeinsames Gespräch zu schlichten, ist der Mieter zur Teilnahme verpflichtet. Weigert er sich, kann der Vermieter ordentlich kündigen, da eine erhebliche Verletzung seiner Vertragspflichten vorliegt. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgerichts Augsburg vom 08.11.2016 (Aktenzeichen 25 C 974/16)

Grundlage des Verfahrens war ein Streit, in dem ein Mieter den anderen vorwarf, Lärm zu verursachen. Die anderen Mieter wiederum warfen ihm vor, selbst Lärmverursacher zu sein. Um den Streit zu schlichten, hatte der Vermieter mehrmals zu einem Gespräch eingeladen. Der Mieter verweigerte jedoch die Teilnahme. Daraufhin kündigte der Vermieter ordentlich, was aber vom Mieter nicht akzeptiert wurde. Der Vermieter klagte daraufhin auf Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Das Amtsgericht Augsburg gab dem Vermieter Recht. Er habe ordentlich kündigen dürfen, da die Weigerung, an den Gesprächen teilzunehmen, eine nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung darstelle.

Rechtliches

§ 573 BGB (Auszug) Ordentliche Kündigung des Vermieters:
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat …

Der Mieter sei deshalb verpflichtet, die Mietsache herauszugeben (§ 546 Abs. 1 BGB: (1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben).

Das Gericht stellte fest, dass es für seine Entscheidung unerheblich sei, von wem die Lärmbelästigung ausginge und wer der Mieter andere – zu Recht oder Unrecht – beschuldige. Der Mieter habe mit seiner Verweigerungshaltung deutlich gemacht, dass er kein Interesse daran habe, den Streit zu schlichten und den Hausfrieden wiederherzustellen.

Mittwoch, 27 September 2017 06:23

Risse wegen Neubau in der Nachbarschaft

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Wird auf dem Nachbargrundstück gebaut und führen die Tiefbauarbeiten zu Rissen an der eigenen Immobilie, haben Sie Anspruch auf Schadenersatz. Das ergibt sich aus einem Urteil des Oberlandesgericht Oldenburg vom 15.08.2017 (Aktenzeichen 12 U 61/16).

Der Rechtsstreit wurde von einem Hauseigentümer ausgelöst, der einen Tiefbauunternehmer verklagte. Der Unternehmer wollte ein Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage auf dem Nachbargrundstück des Klägers errichten. Zur Sicherung der Baugrube ließ er mehrere Eisenträger in vorgebohrte Löcher von acht Meter Tiefe rammen und dazwischen Stahlbleche einsetzen. Die Konstruktion war stellenweise lediglich 60 Zentimeter von der Grundstücksgrenze entfernt. Die Träger wurden nach Abschluss der Tiefbauarbeiten wieder entfernt.

Der Kläger stellte an einem Anbau seines Hauses daraufhin Risse fest und machte den Unternehmer hierfür verantwortlich. Dieser lehnte jedoch jede Verantwortung ab. Seiner Meinung nach hatte das Gebäude schon vor den Baumaßnahmen auf dem Nachbargrundstück Risse. Außerdem bezeichnete er die Immobilie als abrissreif. Hinzu käme – so der Unternehmer – dass etwaige entstandene Risse auch andere Ursachen haben könnten, die man ihm nicht anlasten könne. Als Beispiel nannte er die Absenkung des Grundwasserspiegels.

Das Landgericht Osnabrück schloss sich der Argumentation des Unternehmers an. Das Urteil wurde aber in der Berufungsinstanz durch das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg aufgehoben und dem Kläger der entsprechende Schadenersatz zugesprochen. Die Richter warfen dem Unternehmer vor, dass er seine Schutzpflichten aus dem Werkvertrag nicht im ausreichenden Umfang wahrgenommen hätte. Zwar sei der Eigentümer des zu bebauenden Grundstücks der Auftraggeber des Unternehmers, doch ergäben sich aus dem Werkvertrag auch Schutzpflichten gegenüber Dritten, hier den Bewohnern des Nachbargrundstücks. Auch diesen Dritten gegenüber müsse der Unternehmer seiner vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflicht nachkommen.

Aufgrund der Erdarbeiten in der direkten Nähe zur Grundstücksgrenze wäre die Bildung von Rissen  durch Versackung der Immobilie vorhersehbar gewesen. Ein vom Gericht herangezogener Gutachter stellte fest, dass durch die Vibrationsarbeiten bereits an der Nachbarimmobilie vorhandene Risse mehrere Zentimeter breiter geworden seien und nun durch die Hauswand hindurchdrängen. Der Sachverständige führte noch andere Tatbestände auf und kam zu dem Schluss, dass das Gebäude keinen ausreichenden Witterungsschutz nach außen biete.

Dienstag, 26 September 2017 06:25

WEG: Auftragsvergabe und Alternativangebote

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Zur Auftragsvergabe von Hausmeisterdiensten durch den Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung müssen mindestens drei Angebote vorliegen. Liegen weniger Angebote vor, kann der entsprechende Beschluss angefochten werden. Das stellte das Landgericht (LG) Frankfurt in einem Urteil vom 19.04.2017 fest (Aktenzeichen 2 13 S 2/17)

In dem Verfahren hatte ein Wohnungseigentümer gegen die Entscheidung der Gemeinschaft geklagt, die die Betreuung der Anlage an eine Hausmeisterfirma vergab. Die dadurch entstehenden Kosten beliefen sich auf rund 50 % des jährlichen Gesamtetats der WEG. Bei der Beschlussfassung lagen zwei Angebote zur Entscheidung vor.

Das zuständige Amtsgericht stellte sich auf die Seite des Klägers. Es erklärte den Beschluss für ungültig. Eine Entscheidung auf der Grundlage von zwei Angeboten könne nicht im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung anerkannt werden.

Diese Meinung vertrat auch das von der Gemeinschaft angerufene Berufungsgericht. Das LG stellte fest, dass für eine ordnungsgemäße Verwaltung mindestens drei Angebote vorliegen müssten. Die Richter stellten fest, dass die Versammlung einen großen Entscheidungsspielraum habe, der von der Möglichkeit, ganz auf einen Hausmeisterservice zu verzichten über die Teilvergabe bis hin zum Komplett-Auftrag reiche. Der Verantwortung im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung könne man aber nur nachkommen, wenn wenigstens drei Alternativen zu Auswahl stünden. Nur so könnten Unterschiede und deren finanzielle Auswirkungen erkannt werden. Im vorliegenden Fall könne auf keinen Fall auf die Vorlage von mindestens drei Angeboten verzichtet werden, da hier auch das Auftragsvolumen, das die Hälfte der im Wirtschaftsplan ausgewiesenen Kosten darstelle, besonders zu berücksichtigen sei.  

Montag, 25 September 2017 06:20

Schnee im Nachbars Garten

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Natürlich kann man nicht den Gehwerg-Schnee auf dem Grundstück des Nachbars „entsorgen“. Aber ab und zu eine Schaufel – dagegen ist nichts zu sagen. Das entschied das Amtsgericht München am 20.07.2017 (Aktenzeichen 213 C 7060/17.

In dem Streitfall ging es um zwei Grundstücke, die durch einen Maschendrahtzaun getrennt sind. Der eine Grundstückseigentümer warf seinem Nachbar vor, er würde den geräumten Schnee auf seinem Grundstück regelmäßig – auch vor den Augen des Grundstücksinhabers – ablagern. Dadurch würde sein Rasen – so der Kläger – beschädigt und er müsse auch noch den Streusplitt im Frühjahr entfernen. Doch die eingereichte Unterlassungsklage hatte keinen Erfolg.

Dem „Schneeschaufler“ konnte nämlich leidglich nachgewiesen werden, dass er in zwei Winterperioden insgesamt dreimal eine oder zwei Schaufeln Schnee auf das Nachbargrundstück geschaufelt habe. Wenn dies auch in voller Absicht geschah, so konnte das Gericht nicht erkennen, dass  Grundstück des Klägers dadurch hinreichend beeinträchtigt wurde, um eine Verurteilung zu rechtfertigen. Hinzu käme, dass das Grundstück des Klägers sowieso mit Schnee bedeckt war. 

Mittwoch, 20 September 2017 06:30

Mietpreisbremse verfassungswidrig?

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Das Landgericht Berlin hält die sogenannte Mietpreisbremse (§ 556d BGB) für verfassungswidrig. Nach Ansicht des Gerichts werden hier Vermieter benachteiligt, in dessen Gebieten die Mietpreisbremse angewandt wird. Die Richter sehen deshalb in der Mietpreisbremse einen Verstoß gegen Artikel 3 Absatz 1 des Grundgesetzes („ Alle Menschen sind vor dem Gesetz gleich.“).

Der Gesetzgeber habe mit der Mietpreisbremse in verfassungswidriger Weise in das Recht der Mietvertragsparteien, im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit den Mietpreis zu regeln, eingegriffen. In Berlin (wo die Mietpreisbremse angewandt wird) sei die zulässige Miete bei einer Neuvermietung auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete beschränkt. Bundesweit weise der Wohnungsmietmarkt preislich seit langem starke Unterschiede auf. So belaufe sich die ortsübliche Vergleichsmiete zum Beispiel in München auf 11,28 € pro Quadratmeter in 2013 und 12,28 € pro Quadratmeter in 2016, während sie in Berlin nur bei 6,49 € bzw. 7,14 € (Berlin-West) pro Quadratmeter gelegen habe. Der Unterschied betrage mithin jeweils über 70 %.

Damit habe der Gesetzgeber eine Bezugsgröße gewählt, die Vermieter in unterschiedlichen Städten wesentlich ungleich treffe. Weder der Gesetzeszweck noch die mit der gesetzlichen Regelung verbundenen Vorteile noch sonstige Sachgründe rechtfertigten dies. Insbesondere seien im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens die für eine mögliche sachliche Rechtfertigung relevanten einkommensbezogenen Sozialdaten von Mietern nicht erhoben worden. Es bestehe kein Anhaltspunkt dafür, dass die einkommensschwächeren Haushalte und Durchschnittsverdiener, die vom Gesetz geschützt werden sollten, in höherpreisigen Mietmärkten wie München erheblich bessergestellt seien als die gleichen Zielgruppen in Berlin.

Darüber hinaus liege auch deshalb eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung vor, da diejenigen Vermieter, die bereits in der Vergangenheit eine (zu) hohe Miete (d.h. eine 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigende Miete) mit ihrem Mieter vereinbart hatten, ungerechtfertigt begünstigt würden. Denn diese Vermieter dürften bei einer Neuvermietung die „alte“ Miete weiterhin unbeanstandet verlangen. Ein Bestandsschutz für diese „alte“ Miete könne jedoch bei einer Neuvermietung nicht angenommen werden. Zudem sei die Ungleichbehandlung mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise schlichtweg unvereinbar. Denn diejenigen Vermieter, die in der Vergangenheit eine maßvolle Miete verlangt hätten, würden erheblich benachteiligt gegenüber denjenigen Vermietern, die schon in der Vergangenheit die am Markt erzielbare Miete maximal ausgeschöpft und damit ungleich höher dazu beigetragen hätten, dass Wohnraum für Geringverdiener knapp werde.

(Landgericht Berlin, Beschluss vom 14.09.2017 und Urteil vom 19.09.2017 – Aktenzeichen 67 O 149/17).

(67 O 149/17, 
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