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Donnerstag, 20 April 2017 08:56

Fahrlässigkeit kein Kündigungsgrund

Geschrieben von

Verursacht ein Mieter fahrlässig einen Wasserschaden, rechtfertigt dies keine Kündigung, wenn das Mietverhältnis über mehrere Jahre ohne Beanstandung verlief. Dies gilt sowohl für eine fristlose als auch für eine ordentliche Kündigung. Dies geht aus einem Beschluss des Landgerichts Berlin vom 02.02.2017 hervor (Aktenzeichen 67 S 410/16).

Grundlage des Verfahrens war ein Wasserschaden, der vom Mieter nicht angezeigt wurde und Kosten von mehr als 10.000 Euro verursachte. Der Schaden wurde jedoch durch eine Versicherung reguliert. Dennoch kündigte der Vermieter aufgrund des Vorfalls sowohl fristlos als auch ordentlich. Da der Mieter die Kündigung nicht anerkannte, endete die Auseinandersetzung vor Gericht. Das zuständige Amtsgericht lehnte die Räumungsklage des Vermieters jedoch ab. Es begründete dies mit dem langjährigen Mietverhältnis, das bis zum Wasserschaden ohne Beanstandung verlief. Der Vermieter reichte aufgrund der Entscheidung des Amtsgerichts die Berufung beim Landgericht Berlin ein.

Doch auch dort konnte er sich nicht durchsetzen. Auch das Landgericht erklärte sowohl die fristlose als auch die ordentliche Kündigung für unwirksam. Das Gericht stufte das Verhalten des Mieters als lediglich fahrlässig ein.  Deshalb könne – wenn überhaupt – nur nach einer Abmahnung eine Kündigung ausgesprochen werden. Für das Gericht spielte die Schadenshöhe für ihre Entscheidung keine Rolle. Diese spiele nur eine Rolle, wenn der Mieter wegen von ihm verursachten Schäden in Zahlungsverzug komme. Dies sei hier aber nicht der Fall.

Donnerstag, 13 April 2017 08:08

Gekündigt wegen unpünktlicher Mietzahlung

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Zahlt ein Mieter wiederholt die Miete zu spät, kann dies ein Grund zur ordentlichen Kündigung sein. Dies gilt auch dann, wenn die Zahlungen. Dies geht aus einem Beschluss des Landgericht Nürnberg-Fürth vom 17.03.2017 hervor (Aktenzeichen 7 S 6617/16)..

In dem vom Gericht zu entscheidenden Streitfall ging es um einen Mieter, der bereits 2013 Probleme mit der Zahlung seiner Miete hatte. Er zahlte zu spät und es entstanden auch Mietrückstände, die aber durch Ratenzahlung ausgeglichen wurden. Im Rahmen der Vereinbarung hierzu hatte sich der Mieter außerdem verpflichtet, seine Miete zukünftig pünktlich zu bezahlen.

Doch Ende 2015 und Anfang 2016 kam es wieder zu fünf verspäteten Mietzahlungen. In vier Fällen kam die Miete allerdings nur wenige Tage zu spät. Der Vermieter hatte den säumigen Zahler mehrmals deswegen schriftlich ermahnt. Er kündigte deshalb dem Mieter ordentlich. Da der Mieter nicht ausziehen wollte, klagte er und bekam vom zuständigen Amtsgericht Recht. Das Gericht wertete die verspäteten Zahlungen als Vertragsverstöße. Dabei berücksichtigte es auch, dass der Mieter mehrmals auf eine pünktliche Zahlung hingewiesen wurde.

Die vom Mieter eingelegte Berufung wurde vom Landgericht Nürnberg-Fürth zurückgewiesen. Bei den verspäteten Zahlungen handele es sich um erhebliche Pflichtverletzungen des Mieters. Dies rechtfertige eine ordentliche Kündigung. Aus dem Verhalten des Mieters lasse sich schließen, dass dieser nicht bereit sei, sein Verhalten zu ändern. 

Mittwoch, 12 April 2017 06:40

Osterfeuer im eigenen Garten?

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Das Osterfeuer ist ein Brauch, der in vielen Gegenden in Deutschland gepflegt wird. Insbesondere wenn Kinder im Haus wohnen, kommt es immer wieder vor, dass kleinere Osterfeuer auch im Garten abgebrannt werden. Doch dies ist in den meisten Fällen nicht erlaubt.

Offene Feuer sind innerhalb der meisten geschlossenen Ortschaften verboten. Da die Richtlinien von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sind, sollten man sich deshalb besser vorher bei seiner Kommunalverwaltung informieren.  

Sollte das Verbrennen von Gartenabfällen, Reisig und Holz erlaubt sein, ist dennoch darauf zu achten, dass die Nachbarn weder durch den Rauch noch durch den Geruch belästigt werden. Unter Umständen könnte diese dann das Feuer untersagen beziehungsweise polizeilich untersagen lassen.

Mittwoch, 12 April 2017 06:25

Aussetzen einer Staffelmietvereinbarung

Geschrieben von

Verzichtet ein Vermieter auf Wunsch seines Vermieters formlos auf die Erfüllung von Teilen einer Staffelmietvereinbarung, kann sich der Mieter später nicht darauf berufen, dass der Vermieter die Schriftform nicht gewahrt habe und damit die gesamte Vereinbarung ungültig werde. Dies entschied das Landgericht Berlin am 16.08.2016 (Aktenzeichen: 67 S 209)

In dem Verfahren stritten ein Vermieter, der seinem Mieter entgegengekommen war, und dieser Mieter über die Gültigkeit der Staffelmietvereinbarung. Der Mieter hatte wegen finanzieller Probleme darum gebeten, die vereinbarte Staffel auszusetzen. Diesem Wunsch kam der Vermieter in zwei Fällen nach, ohne dies jedoch schriftlich zu bestätigen. Als der Vermieter eine weitere Staffel geltend machte, weigerte sich der Mieter dies zu akzeptieren. Er begründete dies damit, dass die Aussetzung der Vereinbarung in zwei Fällen einen Formverstoß darstelle, da hier gegen das Schriftformgebot verstoßen worden sei. Damit sei die gesamte Staffel unwirksam. Der Vermieter wollte dies natürlich nicht akzeptieren und ging vor Gericht. Das Amtsgericht gab ihm auch Recht. Der Mieter ging daraufhin in die Berufung.

Doch auch hier Entscheid das Landgericht Berlin zugunsten des Vermieters. Die Staffelmietvereinbarung werde durch die Aussetzungen nicht unwirksam. Der Versuch des Mieters, sich hierauf zu berufen, stellen einen Verstoß gegen § 242 BGB dar.

Rechtliches

§ 242 - Leistung nach Treu und Glauben: Der Schuldner ist verpflichtet, die Leistung so zu bewirken, wie Treu und Glauben mit Rücksicht auf die Verkehrssitte es erfordern.

Der Mieter könne sich nicht auf einen Schriftformverstoß berufen, da er durch die Aussetzung einseitig begünstigt wurde. Der Vermieter hätte auch auf Erfüllung der Staffel bestehen können und habe nur mit Rücksicht auf die finanzielle Lage des Mieters hierauf verzichtet.

Donnerstag, 06 April 2017 12:36

Kündigung trotz Jobcenter-Bescheinigung

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Erklärt ein Jobcenter die Mietschulden eines Mieters „nach aktuellem Stand“ zu übernehmen, so ist diese Bescheinigung zu allgemein. Sie macht damit eine erfolgte Kündigung nicht unwirksam. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Berlin am 10.01.2017 (Aktenzeichen 67 S 408/16).

In dem Verfahren ging es um eine Räumungsklage, die ein Vermieter gegen seinen Mieter erhoben hatte, dem er rechtmäßig wegen Mietrückstände gekündigt hatte.  In der Verhandlung legte der Mieter dem Gericht eine Bescheinigung des Jobcenters vor, in dem sich dieses bereit erklärte, die Mietschulden „nach aktuellen Stand“ zu übernehmen. Dennoch entschied das Amtsgericht zugunsten des Vermieters. Der Mieter ging deswegen in die Berufung.

Doch auch das Landgericht Berlin stellte sich auf die Seite des Vermieters. Durch die Bescheinigung des Jobcenters würde die Kündigung nicht unwirksam. Die Voraussetzungen von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB seien hier nicht erfüllt.

Rechtliches

§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB: „Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.“

Das Landgericht hielt die Erklärung des Jobcenters für zu allgemein. Man könne hieraus nicht ersehen, welche Kosten vom Center konkret übernommen würden.

Dienstag, 04 April 2017 08:09

Verfassungsgemäße Kündigung

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Reagiert ein Mieter nicht auf das Schreiben eines Jobcenters, wonach dieses keine Mietzahlungen mehr leistet, kann der Vermieter wegen der Mietrückstände kündigen. Dass dies verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden ist, hat das Verfassungsgericht des Saarlandes am 28.03.2017 festgestellt (Aktenzeichen Lv 1/17).

In dem Verfahren ging es um eine vermietete Eigentumswohnung, deren Miete von einem Jobcenter bezahlt wurde. Weil er die Wohnung verkaufen wollte, kündigte der Vermieter den Mietvertrag, obwohl dies laut Mietvertrag ausgeschlossen war. Der Vermieter informierte auch das zuständige Jobcenter von der Kündigung.

Deshalb strich das Jobcenter die Mietkosten und informierte den Mieter entsprechend. Dieser wehrte sich nicht gegen den Änderungsbescheid, zahlte aber auch keine Miete mehr. Nach zwei Monaten kündigte der Vermieter die Wohnung wegen Zahlungsverzug und reichte Räumungsklage ein.

Das zuständige Amtsgericht gab der Räumungsklage statt, da der Mieter nicht gegen den Jobcenter-Bescheid Einspruch eingelegt hatte. Eine Berufung gegen das Urteil wurde vom zuständigen Landgericht zurückgewiesen.

Der Mieter legte Verfassungsbeschwerde beim Verfassungsgerichtshof des Saarlandes ein. Er sah primär eine Verletzung seines Rechts auf eine dem Gleichheitsgrundsatz Rechnung tragende Entscheidung. Das Gericht konnte jedoch keine Verstöße gegen mietrechtliche Bestimmungen oder richterliche Entscheidungen feststellen. Der Vermieter sein berechtigt, wegen Mietrückstände zu kündigen. Der Mieter könne durch Zahlung der Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage die Kündigung gegenstandslos machen. Die Zahlung könne auch durch die Vorlage einer Übernahmeerklärung einer öffentlichen Stelle ersetzt werden.

(§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB).

Grundsätzlich dürfe ein Vermieter nicht wegen Mietrückstände kündigen, wenn er die Zahlungseinstellung durch sein Verhalten verursacht habe. Dieser Fall liege hier auch vor. Allerdings sei es verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden, dass die Gerichte in ihrer Entscheidung auch das Verhalten des Mieters berücksichtigten. Der Mieter habe in Kauf genommen, dass keine Miete mehr gezahlt wurde und nichts gegen den Bescheid des Jobcenters übernommen und sei deshalb für die Kündigung mitverantwortlich. Der Argumentation des Mieters, es sei Sache des Vermieters, sich an das Jobcenter zu wenden, müssten die Gerichte nicht folgen.

Donnerstag, 30 März 2017 06:48

Wenn aus Wohnraum Gewerberaum werden soll

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Am 29.03.2017 befasste sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage, wann eine Wohnraumkündigung zulässig sein könnte, wenn die Wohnung danach ausschließlich zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken genutzt werden soll (Aktenzeichen VIII ZR 45/16).

Die Richter beim BGH hatten über die Klage einer Vermieterin zu entscheiden, die in Berlin eine Wohnung bei einer Zwangsversteigerung erworben hatte. Die Wohnung war vermietet und die neue Eigentümerin übernahm die Verpflichtungen des Vermieters. Im gleichen Gebäude, in dem sich die erworbene Wohnung befand, betrieb der Mann der neuen Eigentümerin ein Beratungsunternehmen. Die Vermieterin kündigte den Mietvertrag mit der Begründung, die Wohnräume würden zur Erweiterung der Büroräume für das Geschäft Ihres Mannes benötigt. Der Mieter weigerte sich jedoch auszuziehen, so dass die Frage vor Gericht geklärt werden musste.

In den Vorinstanzen entschieden die Richter salomonisch. Einerseits sahen sie das berechtigte Interesse der Vermieterin als gegeben an. Dies sei auch gleich stark zu werten, wie der Tatbestand der Eigenbedarfskündigung.

Der BGH sah es für unzulässig an, den Bedarf an Wohnungen aus beruflichen oder geschäftlichen Gründen pauschal zu den anzuerkennenden Vermieterinteressen zu rechnen, die eine Kündigung rechtfertigten. Dieses berechtigte Interesse müsse von Fall zu Fall geprüft werden.

Aus dem § 573 BGB (siehe unten) lasse sich eindeutig ableiten, dass bei einer Kündigung einer Wohnung zur weiteren beruflichen oder gewerblichen Nutzung der Tatbestand der Eigenbedarfskündigung nicht erfüllt sei. Hier handele es sich auch nicht um eine Kündigung, die der wirtschaftlichen Verwertung im Sinne von § 573 BGB entspreche. Deshalb sei in diesen Fällen immer eine Einzelbewertung durchzuführen, bei denen die Belange von Vermieter und Mieter gegeneinander abgewogen werden müssen.

Die Wohnung zu beruflichen oder gewerblichen Zwecken zu nutzen, sei dabei zwischen den im § 573 genannten Gründen für eine ordentliche Kündigung anzusiedeln. Hieraus ließen sich einige Leitlinien ableiten.

  • Eine gemischte Nutzung zu Wohn- und beruflichen oder gewerblichen Zwecken, liege dem Grund der Eigenbedarfskündigung nahe (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
  • Eine rein gewerbliche oder berufliche Nutzung liege hingegen näher an den Voraussetzungen für eine Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB)

Im vorliegenden Fall konnte das Gericht kein berechtigtes Interesse der Vermieterin an der Beendigung des Mietverhältnisses erkennen. Bei einer rein gewerblichen Nutzung durch den Ehemann hätte die Vermieterin nachweisen müssen, dass sonst gewichtige Nachteile für sie entstehen würden. Dies konnten die Richter hier nicht erkennen.

Rechtliches

§ 573 Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Mittwoch, 29 März 2017 15:56

Vorgetäuschter Eigenbedarf kann teuer werden

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Über 25.000 € verlangte ein Mieter als Schadenersatz wegen eines seiner Meinung nach vorgetäuschten Eigenbedarfs. Kein Wunder, dass bei dieser Summe alle Rechtsmittel ausgeschöpft wurden. Am 29.03.2017 kam es zur Entscheidung des Bundesgerichtshofs – und der verwies das Verfahren wieder an das Berufungsgericht zurück. (Aktenzeichen VIII ZR 44/16).

Dem Verfahren ging eine Eigenbedarfskündigung voraus, in der der Vermieter angab, die Wohnung seinem Hausmeister zur Verfügung zu stellen. Nachdem die Vertragspartner einen Vergleich geschlossen hatten, zog der Mieter aus – aber kein Hausmeister ein. Darum verlangte der ehemalige Mieter Schadenersatz in Höhe von 25.833,43 (zuzüglich Zinsen und Anwaltskosten).

Damit hatte er in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Die Gerichte stellten zum Einen fest, dass mit dem geschlossenen Vergleich ein Schlussstrich unter die Angelegenheit gezogen wurde. Zum Anderen sagte der Hausmeister für den Vermieter aus und versicherte Glaubhaft, dass er sogar noch bis zum Auszug des Mieters die Wohnung hätte übernehmen wollen, dann aber aus gesundheitlichen Gründen davon Abstand genommen habe.

Vor dem Bundesgerichtshof konnte der Mieter jedoch einen Teilerfolg erzielen: Das Verfahren wurde an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurücküberwiesen. Nach Meinung der Richter, habe man beim Berufungsgericht die Angelegenheit nicht ausreichend geprüft. Hier müsse besonders sorgfältig vorgegangen werden, wenn der Grund für die Eigenbedarfskündigung nachträglich entfalle.

Der BGH stellte fest, dass der Vermieter nicht nachgewiesen hätte, warum der Eigenbedarf nachträglich entfallen sei.  Unklar sei, warum der Mietvertrag mit dem Hausmeister nicht zeitnah nach dem geschlossenen Vergleich abgeschlossen wurde. Hierzu hatte der Vermieter keine Angaben gemacht sondern nur festgestellt, dass der Hausmeister zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr an der Wohnung interessiert gewesen sei.

Wichtig

Der Vermieter muss beweisen, dass nachvollziehbare Gründe zum Wgfall der Eigenbedarfsgründe führten. Tut er dies nicht, wird angenommen, dass die Kündigung vorgetäuscht wurde!

Kann der Vermieter nicht beweisen, dass nachvollziehbare Gründe dazu führten, dass der Grund zur Eigenbedarfskündigung entfiel, wird angenommen, dass die Kündigung vorgetäuscht wurde.

Der BGH warf dem Berufungsgericht darüber hinaus vor, dass die Zeugenaussage des Hausmeisters nicht auf ihren Wahrheitsgehalt geprüft habe. Darüber hinaus sei unklar geblieben, warum die Wohnung des gekündigten Mieters für den angegebenen Eigenbedarf ausgewählt wurde.

Mittwoch, 29 März 2017 06:36

Wenn das Baujahr nicht stimmt

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Wird im notariellen Kaufvertrag ein falsches Baujahr genannt, kann der Käufer eines Grundstücks mit Immobilie die Rückabwicklung des Kaufvertrags verlangen. Dies entschied das Oberlandesgericht Hamm am 02.03.2017 (Aktenzteichen 22 U 82/16).

In dem Verfahren, in dem das Urteil gefällt wurde, ging es um eine Immobilie, die 1995 bezugsfertig wurde. Im Kaufvertrag wurde jedoch 1997 angegeben. Darum verlangte der Käufer des Grundstücks die Rückabwicklung des Vertrages.

Zu Recht – wie das Oberlandesgericht feststellte. Die falsche Baujahrs-Angabe stelle einen Sachmangel dar. Bei der Angabe im Kaufvertrag handele es sich um eine Beschaffenheitsvereinbarung. Der Käufer hätte von der Richtigkeit des im Kaufvertrags genannten Baujahrs ausgehen können. Die falsche Aussage im Vertrag habe der Verkäufer zu verantworten.

Der Verkäufer könne sich auch nicht darauf berufen, dass eine Sachmängelhaftung im Vertrag ausgeschlossen wurde. Diese Regelung gelte nicht für eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit der Kaufsache.

Das Gericht stufte die vom Verkäufer begangene Pflichtverletzung als so erheblich ein, dass dadurch eine Rückabwicklung des Kaufvertrages gefordert werden könne. Durch die Falschangabe wurde der Verkehrswert der Immobilie „geschönt“. Dabei stellte das Gericht fest, dass hier die Bagatellgrenze überschritten wurde. Die Richter gingen so weit, dass sie von einer arglistigen Täuschung sprachen. Dabei dürfte es aber auch eine Rolle gespielt haben, dass bereits im Vorfeld diverse Mängel festgestellt wurden, wofür sich die Vertragsparteien bereits vor der Klage auf eine Preisreduzierung geeinigt hatten.

Dienstag, 28 März 2017 12:46

„Luftangriff der Tauben“

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Tauben können den Balkon eines Mieters derart verschmutzen, dass er nicht mehr nutzbar ist. Dann kann der Vermieter verpflichtet sein, geeignete Maßnahmen zu treffen, um die „Kotangriffe“ zu verhindern. Das ergibt sich aus eine Urteil des Amtsgerichts Augsburg vom 16.01.2017 (Aktenzeichen 17 C 4796/15).

Tauben in der Stadt sind oft eine wahre Plage. Als im Augsburger Stadtgebiet auf einem sechsstöckigen Mietshaus mit Flachdach Solarmodule angebracht wurden, fanden die Tauben dort einen angenehmen Lebensraum und Möglichkeiten zum Nisten. Für den Mieter wurde der Zustand untragbar. Die Tauben versammelten sich an der Dachkante und ließen ihren Kot auf seinen Balkon fallen. Auch das ständige Gurren fand der Mieter unerträglich. Auf seine Beschwerde hin brachte der Vermieter einen Kunststoffraben am Balkongeländer an, der aber keinerlei Wirkung zeigte.

Schließlich verklagte der Mieter ihn vor dem Amtsgericht Augsburg mit dem Ziel, an der Dachkante Taubenstachel anzubringen. Nachdem das Gericht den Hausmeister und mehrere Nachbarn des Mieters als Zeugen vernommen hatte, gab es ein ornithologisches Gutachten in Auftrag. Es sollte geklärt werden, ob hier tatsächlich der Mieter durch die Tauben mehr beeinträchtigt ist, als dies im Stadtbereich allgemein üblich ist.

Die beauftragte Vogelkundlerin untersuchte die Situation vor Ort genau und kam zu dem Ergebnis, dass der Balkon so nicht nutzbar sei. Sie wies auch auf Krankheitserreger hin, die Stadttauben verbreiten. Erfolgreiche Abhilfe gegen die Taubenplage könnten Spikes an der Dachkante oder auch Elektroabwehrsysteme schaffen.

Das Gericht verurteilte daraufhin den Vermieter, Taubenstachel oder eine gleichwertige Maßnahme anzubringen, sodass der Balkon des Mieters vor Taubenkot geschützt wird.

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