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Donnerstag, 16 Februar 2017 07:08

Standort einer Luftwärmepumpe

Geschrieben von

Befindet sich eine Wärmepumpe näher als drei Meter vom Nachbargrundstück, kann der Nachbar die Entfernung der Pumpe verlangen. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg am 14.01.2017 entschieden (Aktenzeichen des Urteils: 14 U 2612/15)

In dem Streit ging es um eine Luftwärmepumpe, die sich zwei Meter vom Nachbargrundstück entfernt befand. Der Nachbar des Pumpenbesitzers verlangte die Beseitigung der Pumpe. Er begründete dies mit der Unzumutbarkeit der Geräusche, die die Pumpe verursache.  

Sowohl das Landgericht Nürnberg-Fürth als auch das Oberlandesgericht Nürnberg gaben dem Nachbarn Recht und verklagten die Pumpenbesitzer auf Entfernung der Wärmepumpe. Die Richter des OLGs verwiesen auf die Bayerische Bauordnung, die eine Abstandsfläche von mindestens drei Metern vorschreibe (Artikel 6 Abs. 5). Dies gelte auch für „andere Anlagen“, zu denen die Wärmepumpe zähle.

Rechtliches

Bayerische Bauordnung: Art. 6 Abs. 1: Vor den Außenwänden von Gebäuden sind Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten. Satz 1 gilt entsprechend für andere Anlagen, von denen Wirkungen wie von Gebäuden ausgehen, gegenüber Gebäuden und Grundstücksgrenzen. …

Die Richter stellten ausdrücklich fest, dass nicht die Größe einer Anlage entscheidend sei, sondern die hiervon ausgehenden Emissionen. Die Abstandsregelung sollte auch dazu beitragen, den Nachbarfrieden sicherzustellen. Die unbestreitbare Lärmbelästigung der Pumpe würde jedoch diesen Frieden gefährden.

§ 912 BGB sei im vorliegenden Fall nicht anwendbar, da hier ausdrücklich von einem Gebäude gesprochen werde.

Rechtliches

§ 912 BGB - Überbau; Duldungspflicht: 
(1) Hat der Eigentümer eines Grundstücks bei der Errichtung eines Gebäudes über die Grenze gebaut, ohne dass ihm Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt, so hat der Nachbar den Überbau zu dulden, es sei denn, dass er vor oder sofort nach der Grenzüberschreitung Widerspruch erhoben hat.
(2) Der Nachbar ist durch eine Geldrente zu entschädigen. Für die Höhe der Rente ist die Zeit der Grenzüberschreitung maßgebend.

Dienstag, 14 Februar 2017 07:00

Photovoltaikanlage versichern

Geschrieben von

Feuer, Sturm, Überspannung, Marderbiss – auch die eigene Photovoltaik-Anlage ist diesen Risiken ausgesetzt. Sie zu versichern ist sinnvoll, Verträge gibt es schon für unter 100 Euro im Jahr. Doch oft ist der Schutz löchrig, wie ein Test von Photovoltaikversicherungen der Stiftung Warentest zeigt. Rundum empfehlenswert sind nur 9 der 42 Tarife, so die März-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest.

Zwei Arten von Photovoltaikversicherungen gibt es. Kunden können sie als Zusatzbaustein ihrer Wohngebäudeversicherung abschließen oder als separate Police bei einem anderen Anbieter.

Die untersuchten Zusatzbausteine zur Gebäudeversicherung kosten zwischen 28 und 132 Euro pro Jahr. Es gibt zwar auch Wohngebäudetarife, die kleine Anlagen bis zehn Kilowatt mitversichern. Der Schutz bezieht sich dann aber oft nur auf Risiken, für die die Gebäudepolice greift, zum Beispiel Feuer, Sturm oder Hagel. Nicht dazu gehören u. a. Marderschäden, Diebstahl oder Kurzschluss. Finanztest hat insgesamt sieben Versicherungen gefunden, bei denen sowohl die zugrunde liegende Wohngebäudeversicherung empfehlenswert ist als auch der von Finanztest definierte Mindestschutz für die Solaranlage gilt.

Separate Photovoltaikversicherungen sind teilweise teurer, häufig ist ein Mindestbeitrag fällig. Die untersuchten Tarife kosten zwischen 60 und 250 Euro. Nur zwei Tarife erfüllen den Finanztest-Mindestschutz. Zahlreiche Policen zahlen hier nicht, wenn ein Schaden grob fahrlässig verursacht wurde.

Der ausführliche Test erscheint in der März-Ausgabe der Zeitschrift Finanztest (ab 15.02.2017 am Kiosk) und ist im Internet  unter www.test.de/photovoltaikversicherung abrufbar.

Mittwoch, 08 Februar 2017 08:24

Schimmelbefall und Kautionsrückzahlung

Geschrieben von

Setzt der Vermieter bei Ende des Mietverhältnisses dem Mieter eine Frist zur Beseitigung von Schimmelbildung, kann er vor Ablauf dieser Frist kein Gutachten in Auftrag geben und die Kosten hierfür vom Mieter verlangen. Darüber hinaus kann er nur Kosten geltend machen, dessen Anspruch sich aus einem Übergabeprotokoll ergeben. Das geht aus einem Urteil des Amtsgerichts Ottweiler vom 24.11.2016 hervor (Aktenzeichen 16 C 170/15).

In dem Streit ging es um eine Kautionsrückzahlung bei der der Vermieter 377,00 € für ein Gutachten und Beseitigungskosten wegen Schimmelbefalls in der Wohnung zurückbehalten hatte. Das Gutachten hatte der Vermieter in Auftrag gegeben, um nachzuweisen, dass der Schimmel durch unzureichende Reinigung des betroffenen Bades entstanden sei.

Der Mieter verwies jedoch auf das Übergabeprotokoll, nach dem er lediglich die schwarzen Fugen im Bad beseitigen müsse, was er fristgerecht erledigt habe. Schimmel an den Fenstern, den der Mieter monierte, sei im Protokoll nicht aufgeführt. Deshalb klagte der Miete4r auf Herausgabe der zurückbehaltenen Kaution.

Das Amtsgericht Ottweiler stellte sich auf die Seite des Mieters und entschied, dass ihm der zurückbehaltene Betrag zurückgezahlt werden müsse. Im Übergabeprotokoll sei eine Frist zur Beseitigung des Schimmels vereinbart worden. Noch vor dem Ablauf der Frist sei das Gutachten in Auftrag gegeben worden. Dies hätte aber erst danach erfolgen müssen. Außerdem ergab die Prüfung des Gerichts, dass die im Übergabeprotokoll monierten schwarzen Fugen gereinigt wurden. Da keine weiteren Schäden im Protokoll benannt wurden, bestünde hier auch kein Anspruch des Vermieters. 

Dienstag, 07 Februar 2017 15:26

Entschädigung bei nicht zurückgegebener Wohnung

Geschrieben von

Wird eine Wohnung nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht an den Vermieter zurückgegeben, kann dieser eine Entschädigung verlangen. Die Höhe dieser Entschädigung orientiert sich nicht an der bis zum Ende des Mietverhältnisses gezahlten Miete, sondern an der Marktmiete, die bei einer Neuvermietung erzielt würde. Dies bestätigte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 18.01.2017 (Aktenzeichen VIII ZR 17/16).

In dem Verfahren ging es um ein vermietetes Einfamilienhaus, das bis zum 30.10.2011 vermietet, aber erst zum 15.04.2013 vom Mieter zurückgegeben wurde. Für diesen Zeitraum bezahlte er sowohl die zuvor vereinbarte Miete wie auch die Heizkostenvorauszahlung. Der Vermieter verlangte zusätzliche Leistungen. Er argumentierte, dass er bei einer Neuvermietung eine höhere Miete erzielt hätte. Das zuständige Amtsgericht und Berufungsgericht gaben dem Vermieter Recht. Der Vermieter verfolgte daraufhin das Revisionsverfahren beim BGH. Doch auch dort stellte man sich auf die Seite des Vermieters.

Die Richter beriefen sich auf § 546a BGB:

Rechtliches

§ 546a BGB: Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe
(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.
(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

Danach könne der Vermieter bei verspäteter Rückgabe der Mietsache für die Dauer der Vorenthaltung die ortsübliche Miete verlangen. Die Nutzungsentschädigung sei anhand des üblichen Neuvermietungspreises zu bemessen. Die in den letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten seien nicht einzubeziehen. Dies folge schon daraus, dass § 546a BGB eine Bestimmung des allgemeinen Mietrechts sei und auch Mietverhältnisse über bewegliche Sachen erfasse.

Sinn und Zweck des § 5467a BGB sei es zudem, den Vermieter von einer ihm günstigen Preisentwicklung am Markt profitieren zu lassen. Dem widerspräche es, auch die in den letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten heranzuziehen. Nach der Zielsetzung des Gesetzgebers, sei es nicht gerechtfertigt, den Vermieter über einen nicht selten langen Zeitraum auf eine nicht mehr angemessene, niedrige Nutzungsentschädigung zu verweisen.

Montag, 06 Februar 2017 08:58

Keine Rückkehr bei Wohnungseigentumsentzug

Geschrieben von

Erwirbt man eine Eigentumswohnung, dessen Eigentum dem Vorbesitzer entzogen wurde (§ 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG), so darf der neue Eigentümer die Wohnung diesem Vorbesitzer nicht zur Verfügung stellen. Geschieht dies doch, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft die Beendigung der Nutzungsvereinbarung einklagen (§ 15 Abs. 3 WEG). Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 18.11.2016 hervor (Aktenzeichen V ZR 221/15)

In dem Verfahren ging es um ein Ehepaar, das zum Verkauf ihrer Eigentumswohnung verurteilt wurde. Das Gericht sah die Voraussetzungen des § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG als erfüllt an.

Rechtliches

§ 18 WEG: Entziehung des Wohnungseigentums (Auszug): (1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, daß diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so können die anderen Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen. Die Ausübung des Entziehungsrechts steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, soweit es sich nicht um eine Gemeinschaft handelt, die nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht.
(2) Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn
1. der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14* WEG obliegenden Pflichten verstößt; …

* Hinweis: § 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers

Das Ehepaar hatte andere Wohnungseigentümer beleidigt, bedroht und einen anderen Wohnungseigentümer sogar verletzt. Außerdem war das Paar auch gegenüber einem Gartenbauunternehmen gewalttätig vorgegangen. Die Wohnung wurde zwangsversteigert und von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben. Da diese Gesellschaft die ehemaligen Eigentümer in der Wohnung beließ, klagte die Wohnungseigentümergemeinschaft hiergegen und erhielt sowohl vor dem Amts- als auch dem Landgericht Recht.

Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte diese Entscheidungen und wies eine Revision der Urteile zurück. Er verwies in diesem Zusammenhang auf § 15 Abs. 3 WEG.

Rechtliches

§ 15 WEG: Gebrauchsregelung (Auszug): (3) Jeder Wohnungseigentümer kann einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen, der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Der BGH sah es als erwiesen an, dass das Paar gegen die Pflichten von § 14 Nr. 1 WEG verstoßen habe.

Rechtliches

§ 14 WEG: Pflichten des Wohnungseigentümers (Auszug): Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet:
1. die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst;

Mit dem Entziehungsurteil habe das Gericht auch festgestellt, dass den übrigen Wohnungseigentümern nicht zugemutet werden könne, dass das Paar weiter in der Gemeinschaft lebe. Wenn dem Ehepaar hier weiter Wohnraum gewährt würde, unterlaufe dies letztendlich die Zielsetzung des Entziehungsurteils.

In diesem Zusammenhang sahen es die Richter des BGH auch als unerheblich an, dass das Entziehungsurteil nicht im Grundbuch eingetragen sei. Dies ändere nichts an der Bindung des Urteils. Auch dass nach dem Urteil keine weiteren Vorkommnisse im Verhalten des Paars gegeben habe, spiele hier keine Rolle mehr.

Donnerstag, 02 Februar 2017 08:47

Begründung einer Eigenbedarfskündigung

Geschrieben von

Eine Eigenbedarfskündigung muss vom Vermieter detailliert begründet werden. Die Angabe, er wohne mit Freunden zusammen, stellt keine ausreichende Begründung dar. Der Vermieter müsse Details zu seinen derzeitigen Wohnverhältnissen angeben. Das entschied das Landgericht Berlin am 15.11.2016 (Aktenzeichen 67 S 247/16).

In dem zu verhandelnden Fall ging es um eine Eigenbedarfskündigung, bei der der Vermieter als Begründung angab, bereits seit zwei Jahren dort zu wohnen, wo sich auch die Mietwohnung befand, in der Stadt als selbstständiger Gastronom tätig sei und derzeit bei Freunden wohne. Die Wohnung habe er ersteigert, um sie für sich selbst zu nutzen. Der Mieter lehnte die Eigenbedarfskündigung ab, so dass er zur Räumungsklage kam.

Das Landgericht Berlin entschied für den Mieter. Der Vermieter habe keinen Räumungsanspruch nach §§ 546 Abs.1 und 985 BGB.

Rechtliches

§ 546 BGB - Rückgabepflicht des Mieters:
(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.
(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

§ 985 BGB – Herausgabeanspruch:
Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.

Die Richter hielten die Kündigung für nicht ausreichend begründet. Die vom Vermieter vorgetragenen Argumente seien nicht ausreichend, um die Anforderungen des § 573 Abs. 3 BGB zu erfüllen („Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.“).

Lediglich mitzuteilen, dass man die Wohnung selbst nutzen wolle, reichte nach Meinung des Gerichts nicht aus. Der Vermieter hätte das Interesse an der Wohnung durch keinen konkret nachvollziehbaren Sachverhalt begründet. Es reiche nicht aus, dass er auf seine jetzige Wohnsituation bei Freunden hinweise. Es fehle an nachprüfbaren Fakten. So hätten Angaben gefehlt,

  • über einen etwaigen Miet- beziehungsweise Untermietvertrag,
  • über die zur Verfügung stehende Wohnfläche und
  • ob es sich bei der derzeitigen Unterkunft um eine Übergangslösung handele.

Für den Mieter sei deshalb nicht erkennbar gewesen, aus welchen Gründen der Vermieter die Wohnung für sich beanspruche.

Montag, 30 Januar 2017 07:11

Trotz verspäteter Zahlung keine Kündigung

Geschrieben von

Nicht immer führt eine verspätete Mietzahlung zu einer Wohnungs-Kündigung. Läuft das Mietverhältnis über viele Jahre ohne Beanstandung und erfolgt die Zahlung in nur wenigen Monaten lediglich um wenige Tage, hat der Vermieter weder das Recht der fristlosen noch der ordentlichen Kündigung. Das entschied das Landgericht Berlin am 29.11.2016 (Aktenzeichen 67 S 329/16).

In dem Verfahren ging es um einen Mieter der zwölf Jahre lang seine Miete pünktlich zahlte. Doch dann zahlte er drei Monate hintereinander seine Miete – wenn auch nur mit wenigen Tagen Verspätung – unpünktlich. Er wurde deshalb abgemahnt, zahlte aber in den folgenden zwei Monaten wieder nicht rechtzeitig. Daraufhin kündigte der Vermieter den Mietvertrag. Der Mieter weigerte sich auszuziehen und der Fall landete vor Gericht.

Das Landgericht Berlin stellte sich jedoch auf die Seite des Mieters. Eine Kündigung sei weder fristlos (§ 543 Abs. 1 BGB) noch ordentlich (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) wirksam. Die Richter bestätigten zwar, dass der Mieter seine Pflichten schuldhaft verletzt habe, sahen aber die Pflichtverletzung als zu gering an, dass diese eine Kündigung rechtfertigten.

Der Mieter habe nur wenige Monate die Miete zu spät bezahlt. Auch sei die Miete in den monierten Monaten nur um wenige Tage verspätet eingegangen. Durch dieses Verhalten seien die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters niemals gefährdet worden. Hier sei außerdem zu berücksichtigen, dass der Mieter fast zwölf Jahre pünktlich gezahlt habe.

Donnerstag, 26 Januar 2017 07:56

WEG: Betriebskosten zu spät abgerechnet

Geschrieben von

Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens ein Jahr nach dem Abrechnungszeitraum vorliegen, sonst verliert der Vermieter den Anspruch auf Nachzahlungen. Dass eine Abrechnung nicht erstellt werden konnte, weil eine Abrechnung der Wohneigentümergemeinschaft nicht vorlag, lässt der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 25.01.2017 als Begründung nicht gelten (Aktenzeichen VIII ZR 249/15).

In dem Verfahren hatten die Richter über eine Betriebskostenabrechnung für die Jahre 2010 und 2011 zu entscheiden, die dem Mieter erst Ende 2013 übergeben wurde. Der Mieter weigerte sich, die sich hieraus ergebende Nachzahlung zu leisten. Er berief sich auf § 556 BGB, der vorschreibt, dass die Betriebskostenabrechnung innerhalb eines Jahres nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zu erfolgen hat.  Somit hätten die Abrechnungen jeweils zum Ende der Jahre 2011 und 2012 vorliegen müssen.

Der Vermieter argumentierte jedoch, dass er die Abrechnung nicht früher erstellen konnte. Aufgrund eines Verwalterwechsels war der Beschluss über die Jahresabrechnungen von der Wohneigentümergemeinschaft erst kurze Zeit zuvor gefasst worden. Er berief sich deshalb auch auf § 556 BGB, der dem Vermieter das Recht einer späteren Abrechnung einräumt, wenn er die Gründe der Verzögerung nicht zu vertreten habe. Er können schließlich nichts dafür, dass der abberufene Verwalter keine ordnungsgemäße Abrechnung erstellt habe. Er habe die Abrechnungen unverzüglich nach der Beschlussfassung erstellt und dem Mieter zugesandt. Da man sich nicht einigen konnte, ging man vor Gericht.

Doch auch der Bundesgerichtshof war der Meinung, dass die Abrechnungen zu spät gekommen seien. Der Vermieter habe deshalb keinen Nachzahlungsanspruch. Er hätte die Betriebskosten binnen eines Jahres abrechnen müssen. Ob bis dahin ein Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vorliege, spiele keine Rolle.  Nirgendwo stehe im Gesetz, dass die Abrechnung erst nach dem Beschluss erfolgen dürfe. Man könne dies auch nicht in die Bestimmungen hineininterpretieren. Dem Mieter einer Eigentumswohnung könne aber nicht zugemutet werden, dass er gegenüber anderen „normalen“ Mietern schlechter gestellt würde.

Das Gericht stellte darüber hinaus klar, dass der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft kein Erfüllungsgehilfe des Vermieters sei. Darum hätte der Vermieter selbst aktiv werden müssen, als sich abzeichnete, dass die Abrechnungen zu spät beziehungsweise unkorrekt erfolgen würden.

Rechtliches

§ 556 BGB: Vereinbarungen über Betriebskosten
(1) Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Für die Aufstellung der Betriebskosten gilt die Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347) fort. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über die Aufstellung der Betriebskosten zu erlassen.

(2) Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.

(3) Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1, Absatz 2 Satz 2 oder Absatz 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

Mittwoch, 25 Januar 2017 07:49

Keine Eigenbedarfskündigung auf Vorrat

Geschrieben von

Eine Eigenbedarfskündigung seitens des Vermieters ist nicht zulässig, wenn diese lediglich als Vorratskündigung erfolgt. Das entschied der Bundesgerichtshof am 11.10.2016 (Aktenzeichen VIII ZR 300/15).

In dem Verfahren klagte ein Mieter auf Schadenersatz wegen einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters. Die gekündigte Wohnung stand nach dem Auszug des Mieters noch lange Zeit leer. Deshalb hatte der Mieter erhebliche Zweifel daran, ob der Vermieter die Ziele der Eigenbedarfskündigung wirklich verfolgen würde. Der Vermieter hatte angegeben, er wolle seine kranke Mutter in der Wohnung unterbringen. Der Mieter klagte und unterlag in den ersten beiden Instanzen, so dass das Verfahren am Bundesgerichtshof entschieden wurde.

Dort stellten sich die Richter auf die Seite der Mieterin. Eine Vorratskündigung reicht für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht aus. Ein Nutzungswunsch für die baldige Eigennutzung muss bereits zum Kündigungszeitpunkt vorliegen. Sollte die Eigennutzung nicht in die Tat umgesetzt werden, muss der Vermieter nachvollziehbar erklären, warum die Kündigung nachträglich hinfällig wurde. Erst wenn diese Erklärung vorliegt, muss der Mieter beweisen, dass der Selbstnutzungswille zum Kündigungszeitpunkt noch nicht bestand.

Mittwoch, 25 Januar 2017 07:28

Sauberer Graben – umgestürzte Bäume

Geschrieben von

Lässt ein Grundstückseigentümer auf seinem Grundstück Arbeiten vornehmen, hat er darauf zu achten, dass dem Nachbargrundstück kein Schaden zugefügt wird. Selbst wenn eine Fachfirma mit den Arbeiten beauftragt wird, kann der Auftraggeber weiter in der Haftung bleiben. Das stellte das Oberlandesgericht Oldenburg in einem Beschluss vom 03.11.2016 fest (Aktenzeichen: 14 U 96/16).

In dem Verfahren ging es um sechs Eichen und eine Birke, die während eines Herbststurms umstürzten. Grund hierfür waren Schäden an den Wurzeln. Dies waren entstanden, weil auf dem Nachbargrundstück ein Graben gereinigt worden war. Deshalb verlangte der Baumeigentümer von seinem Nachbarn Schadenersatz in Höhe von 22.000,00 €.

Der Grundstückseigentümer hatte jedoch eine Fachfirma mit der Reinigung des Grabens beauftragt und hielt diese für schadenersatzpflichtig. Er argumentierte, dass er sich darauf hätte verlassen dürfen, dass das Unternehmen fachgerecht arbeite und die Baumwurzeln des Nachbargrundstücks nicht beschädigen würde. Der Betrieb vertrat dagegen die Ansicht, dass man sich hätte darauf verlassen können, dass der Auftraggeber Absprachen mit dem Eigentümer der Bäume getroffen hätte.

Das Landgericht Aurich entschied, das beide haften müssten. Der Unternehmer hätte nicht voraussetzen dürfen, dass der Bauminhaber mit einer Beschädigung der Baumwurzeln einverstanden sei. Der Auftraggeber hätte hingegen vor und während der Durchführung sicherstellen müssen, das bei den Arbeiten die Wurzeln nicht beschädigt würden. Hier wies das Gericht insbesondere auf einen Zeugen hin, der den Grundstückseigentümer schon vor der Reinigung des Grabens auf die möglichen Gefahren hingewiesen hatte.

Nachdem das Oberlandesgericht in einem Hinweisbeschluss die Einschätzung des Landesgerichts bestätigte, verzichteten Grundstückseigentümer und Fachfirma auf eine Berufung.

Foto: (c) magic pen / pixelio.de

 

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