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Donnerstag, 22 Juni 2017 11:52

Münchens Mietpreisbremse ungültig?

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Die Mieterschutzverordnungen, im Volksmund „Mietpreisbremsen“ genannt, sind schon seit langem umstritten. In einem Urteil vom 21.06.2017 stellte nun das Amtsgericht München fest, dass die für München erlassene Einschränkung der Mieterhöhung in der vorliegenden Fassung nicht gültig sei (Aktenzeichen 414 C 26570/16). Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig, könnte aber durchaus Signalwirkung haben.

In dem Verfahren hatte ein Mieter geklagt, der seit 15.06.2016 in einer Dreieinhalb-Zimmerwohnung in München wohnte. Er hatte mit Unterstützung des Mietervereins zunächst Auskunft über die vorherige Grundmiete verlangt. Der Vermieter verweigerte die Auskunft. Dies führte zur Klage der Mieter vor dem Amtsgericht. Doch der zuständige Richter lehnte die Klage als unbegründet ab. Der Mieter habe keinen Auskunftsanspruch.

Ein Auskunftsanspruch setze voraus, dass die betreffende Wohnung in einem Gebiet liege, für das die Regelungen über die Mietpreisbremse anwendbar seien. Der zuständige Richter stellte jedoch fest, dass die in der Mieterschutzverordnung vom 10.11.2015 nicht mit dem Bundesrecht vereinbar sei. Die Mietpreisbremse ist an sich Bundesrecht, muss aber von den Ländern angewandt werden. Wegen der Unvereinbarkeit der bayerischen Bestimmungen mit dem Bundesrecht stellte der Richter fest, dass es derzeit keine bindenden Vorschriften über die Zulässigkeit der vereinbarten Miete im Sinne der Mietpreisbremse gebe.

Nach den bundesgesetzlichen Vorgaben müsse sich aus der Begründung der Verordnung ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Das Amtsgericht führte deshalb in seinem Urteil aus:

Rechtliches

„Gerade für München als der größten Kommune Bayerns scheint eine transparente Begründung notwendig. § 556d Abs. 2 BGB erfordert daher eine Einzelfallbewertung und die Darlegung der Tatsachen, die zur Bewertung der Landesregierung geführt haben. Welche Tatsachen für München als dem größtem und wichtigsten Mietmarkt Bayerns in die Bewertung der Landesregierung eingeflossen sind, läasst sich der Verordnungsbegründung nicht entenhmen."

Auszug aus dem Urteil des Amtsgerichts München vom 21.06.2017 (Az.: 414 C 26570/16)

Die Begründung der Staatsregierung – das Gericht – lege lediglich abstrakt die Kriterien dar, nach denen das Vorliegen eines angespannten Wohnungsmarktes ermittelt wurde.

Die Entscheidung ist noch nicht rechtskräftig. In zwei anderen Urteilen des gleichen Amtsgerichts wurde die Mietpreisbremse für München nicht beanstandet. Eines dieser beiden Urteile ist inzwischen rechtskräftig. Vier weitere Verfahren, in denen die Mietpreisbremse eine Rolle spielt. sind derzeit noch anhängig.

Mittwoch, 21 Juni 2017 05:50

Gehört Graffitibeseitigung zu den Betriebskosten?

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Müssen von Fassaden regelmäßig Graffitischmierereien beseitigt werden, können diese als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden. Voraussetzung hierfür ist aber, dass dadurch die Substanz der Fassade nicht erneuert wird. Hat der Mieter die Kosten in der Betriebskostenabrechnung bereits über mehrere Jahre akzeptiert, kann dadurch eine entsprechende Kostenart durch schlüssiges Verhalten vereinbart worden sein. Dies stellte das Amtsgericht Berlin Neukölln in einem Urteil vom 01.03.2017 fest (Aktenzeichen 6 C 54/16)

In dem Verfahren stritten Vermieter und Mieter über einen entsprechend Posten in der Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter legte die Kosten für die regelmäßige Graffiti-Reinigung bereits seit 2011 auf die Mieter um. Das Gericht gab ihm Recht.

Die Kosten könnten zwar nicht nach § 2 Nr. 9 Betriebskostenverordnung umgelegt werden („die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs“). Der Vermieter könne die Kosten aber nach § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung umlegen („Sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind“).

Da der Vermieter die Kosten bereits seit 2011 auf die Mieter umlegte und diese sie bezahlt hatten, hätten sie die Abrechnung durch schlüssiges Verhalten akzeptiert.,

Dass teilweise die Meinung vertreten werde, die Graffitibeseitigung verursache grundsätzlich nicht umlegbare Instandhaltungskosten, ließ das Amtsgericht im vorliegenden Fall nicht gelten. Wenn es sich bei der Beseitigung um ein regelmäßiges Reinigen der Fassade handele, bei der lediglich die Farbe der Schmierereien entfernt würden und nicht die Substanz der Fassade erneuert werde, könne man nicht von Instandhaltungskosten sprechen.  

Dienstag, 20 Juni 2017 12:18

Grundsteuerverteilung bei Gewerbe- und Wohnraum

Geschrieben von

In einem Urteil vom 10.05.2017 nahm der Bundesgerichtshof (BGH) zu der Frage Stellung, wie die Grundsteuer zu verteilen sei, wenn in einem Gebäude sowohl Wohn- als auch Geschäftsraum vermietet wird. Die Richter entschieden, dass ein Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Flächen bei der Betriebskostenabrechnung nicht notwendig sei. (Aktenzeichen: VIII ZR 79/16).

Zu dem Verfahren kam es, weil ein Wohnraummieter mit der Betriebskostenabrechnung nicht einverstanden war. Der Vermieter hatte bei der Kostenaufteilung – wie es auch im Mietvertrag vereinbart war – die Kosten gleichermaßen auf die Wohn- und Nutzflächen verteilt. So hatte er die Grundsteuer nach Quadratmetern gleichmäßig auf die Wohnungen und Geschäftsräume verteilt. Damit war der Mieter nicht einverstanden.

Er berief sich auf den Vorvermieter, der 70 % des Grundsteuerbetrags auf die gewerblichen Einheiten im Rahmen eines Vorwegabzugs verteilt hatte. Dieser war hierbei von der Anlage des Einheitswertbescheides von 1997 ausgegangen. Hier war man von den Wertverhältnissen der einzelnen Einheiten von 1935 ausgegangen. Der Mieter verlangte nun vom jetzigen Vermieter, dass dieser ebenfalls einen Vorwegabzug von 70 % der Grundsteuer zu Lasten der gewerblich genutzten Räume vornehme und berief sich dabei auf § 556a Abs. 1 Satz 2 BGB.

Rechtliches

§ 556a BGB Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Mit seiner Forderung konnte sich der Mieter vor dem BGH nicht durchsetzen. Die Richter stellten fest, dass die Grundsteuer nicht, wie im § 556a gefordert, verbrauchabhängig seien, sondern von der jeweiligen Kommune festgelegt würde. In früheren Entscheidungen hatte der BGH bereits festgestellt, dass ein Vorwegabzug für gewerbliche Flächen nur dann in Betracht käme, wenn auf die Wohnungsmieter durch die gewerblich genutzten Räume erhebliche Mehrbelastungen pro Quadratmeter entstehen würden.

Im zu verhandelnden Fall hatte die Kommune bei der Festlegung der Grundsteuer nicht die erzielten Erträge berücksichtig, sondern den Einheitswert, den Grundsteuermessbetrag und den Hebesatz zugrunde gelegt und die Steuer somit ertragsunabhängig ermittelt.

Hierbei sei zu berücksichtigen, dass der Einheitswert auf einer weit zurückliegenden Basis (1935) ermittelt wurde. Hier konnte das Gericht keinen Zusammenhang zwischen der damaligen und der heutigen Situation feststellen und sah keine erhebliche Mehrbelastung der Wohnraummieter durch die gewerblich vermieteten Räume.

Freitag, 16 Juni 2017 05:55

Gültige Abstandszahlungs-Klausel?

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Wird in einem Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter bei vorzeitiger ordentlicher Kündigung eine Abstandzahlung leisten muss, muss dabei angegeben werden, welche finanziellen Nachteile des Vermieters dadurch getilgt werden sollen. Fehlen diese Angaben, handelt es sich bei der Abstandszahlung meine unzulässige Vertragsstrafe (§ 555 BGB). Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht Dresden in einem Urteil vom 26.01.2017 (Aktenzeichen 142 C 2327/16).

In dem Verfahren ging es um einen Mietvertrag, in dem die Parteien vereinbart hatten, dass der Mieter bei einer ordentlichen Kündigung innerhalb der ersten 12 Monate des Mietverhältnisses eine Abstandszahlung in Höhe einer Kaltmiete zu zahlen habe. Der Mieter zog noch vor Ablauf dieser Frist wieder aus. Daraufhin weigerte sich der Vermieter, die Kaution in Höhe einer Monatskaltmiete auszuzahlen, da er sie mit der Abstandszahlung verrechnen wollte. Hiergegen klagte der Mieter.

Das Amtsgericht Dresden bestätigte, dass der Mieter Anspruch auf Auszahlung der Kaution habe. Der Vermieter könne keine Abstandszahlung in gleicher Höhe fordern. Bei der vereinbarten Abstandszahlung handele es sich um eine Vertragsstrafe, die nach § 555 BGB nicht zulässig sei.

Rechtliches

§ 555 BGB Unwirksamkeit einer Vertragsstrafe:
Eine Vereinbarung, durch die sich der Vermieter eine Vertragsstrafe vom Mieter versprechen lässt, ist unwirksam.

 

Grundsätzlich, so das Gericht, könne eine Abgeltung von Vermögenseinbußen bei vorzeitiger Kündigung durch den Mieter vereinbart werden. Allerdings müssten dann auch Angaben gemacht werden, welche Vermögensschäden mit der Pauschale abgegolten werden sollten. Diese Begründungen hätten im vorliegenden Fall gefehlt. 

Donnerstag, 15 Juni 2017 10:33

Darf der Verwalter Hausgeld einklagen?

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In einem Urteil vom 10.01.2017 stellte das Landgericht Dortmund fest, dass der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) für das Einklagen rückständiger Hausgelder nicht unbedingt einen Beschluss der WEG benötigt. (Aktenzeichen 1 S 199/16).

In dem Verfahren ging es um einen Eigentümer, der mit seinen Hausgeldzahlungen mit knapp 2.000 Euro im Rückstand war. Da er den Eigentümer nicht zur Zahlung bewegen konnte, erhob der Verwalter Klage vor Gericht. Dort argumentierte der säumige Zahler aber, dass der Verwalter gar nicht befugt sei, ihn zu verklagen. Hierfür benötige der Verwalter einen Beschluss der Eigentümerversammlung.

Hier irrte der Beklagte jedoch, wie das Gericht klarstellte. Letztlich gäbe es drei Möglichkeiten, die den Verwalter berechtigen können, Hausgelder einzuklagen:

  • Durch Beschluss der Wohneigentümerversammlung.
  • Durch eine entsprechende Bestimmung in der Teilungserklärung.
  • Durch eine Klausel im Vertrag des Verwalters.

Im vorliegenden Fall, ergab sich die Berechtigung zur Klage schon aus der Teilungserklärung, so dass der Verwalter das Hausgeld einklagen durfte.

Mittwoch, 14 Juni 2017 06:11

Wohnwert erhöhend oder nicht?

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Über die Frage, was den Wohnwert einer Mietwohnung erhöht und was nicht, entschied das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 02.03.2017 (Aktenzeichen 67 S 375/16).

Grundlage des Urteils war der Streit über ein Mieterhöhungsverlangen, dem der Mieter nicht zustimmen wollte. Er hielt die Berechnungen des Vermieters für falsch und wies auf folgende Punkte hin, die seiner Meinung nach bei den Berechnungen zum Mieterhöhungsverlangen nicht richtig beziehungsweise gar nicht berücksichtigt wurden.

  • Das Bad sei nicht überwiegend gefliest.
  • Da der Mieter ein in die Wohnung gerichtetes Fenster mit einem Sichtschutz verklebt habe, sei das Bad insgesamt dunkler geworden und müsse als „Bad ohne Fenster“ berücksichtigt werden.
  • Ein breiter Spalt am unteren Rand der Badezimmertür führe zu wohnwertmindernden  Geruchs- und Geräuschbelästigungen.
  • Der Fahrradkeller sei zu klein, um wohnwerterhöhend gewertet werden zu können (maximal 15 Plätze für 30 Parteien).

Der Vermieter klagte auf Zustimmung des Mieters und erhielt im Großen und Ganzen vom Landgericht Berlin Recht. Die Richter entschieden, dass

  • Die Ausstattung des Bades insgesamt positiv zu bewerten sei, obwohl das Negativmerkmal „überwiegend nicht gefliest“ vorliege. Wohnwerterhöhend vielen jedoch stärker ins Gewicht, dass ein an der Wand montiertes WC und ein Strukturheizkörper als Handtuchwärmer vorhanden seien.
  • Der vom Mieter angebrachte Sichtschutz am innerhäusigen Badezimmerfenster führe nicht dazu, dass hier das Negativmerkmal „Bad ohne Fenster“ anzuwenden sei. So stelle ein Duschvorhang eine denkbare Alternative dar.
  • Im Mietspiegel finde sich kein Merkmal bezüglich der Geruchs- und Geräuschbelästigung, hätten deshalb keinen Einfluss auf die Berechnungen. Der Mieter könne hier allenfalls Gewährleistungsansprüche geltend machen.
  • Das wohnwerterhöhende Merkmal „abschließbarer Fahrradabstellraum“ sei nicht gegeben, da der Keller für das Mietgebäude insgesamt zu klein sei.
Dienstag, 13 Juni 2017 09:55

Die Hecke am Hang

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Wird eine Begrenzungshecke auf die Grenze zwischen zwei am Hang gelegenen Grundstücken gepflanzt, so sind die Bestimmungen zur Höhe der Hecke auf der Basis des Geländeniveaus des höher gelegenen Grundstücks zu berechnen. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 02.06.2017 (Aktenzeichen V ZR 230/16).

In dem vom Gericht zu entscheidenden Fall ging es um eine Hecke, die zwischen zwei Hanggrundstücken verlief. An der Grenze befand sich eine Geländestufe, an der eine Mauer entlangführte. Die Stufe hatte eine Höhe von rund einem Meter bis einem Meter 25. Auf dem tiefer gelegenen Grundstück befand sich eine Hecke von 2,90 m Höhe. Der Inhaber des höher gelegenen Grundstücks verlangte nun, dass die Hecke auf eine Höhe von 2,00 Meter gestutzt werde. Die Höhe sei dabei ab Oberkante der Mauer zu messen. Der Eigentümer des unteren Grundstücks lehnte dies jedoch ab.

Da sich der Eigentümer der Hecke weigerte, diese nach den Wünschen des Nachbarn zu beschneiden, klagte dieser, verlor aber vor dem Amtsgericht. In der Berufung gab das Landgericht jedoch dem Kläger Recht.

Der BGH bestätigte das Urteil des Amtsgerichts. Die Richter stellten fest, dass die Höhe von Pflanzen grundsätzlich von der Stelle aus zu messen sei, an der sie wachsen. Dies gelte jedoch nicht, wenn das Grundstück, auf dem sich die Pflanzen befinden, tiefer liege als das Nachbargrundstück. Eine Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks sei dann erst gegeben, wenn die Pflanzen die höher gelegene Grundstückshöhe erreicht habe. Deshalb müsse die zulässige Höhe der Hecke vom Bodenniveau des höhergelegenen Grundstücks gemessen werden.

Das Gericht entschied jedoch nicht über die Frage, wie im umgekehrten Fall, also bei einer Bepflanzung auf dem höher gelegenen Grundstück, zu verfahren sei.

Donnerstag, 08 Juni 2017 08:09

Kostenverteilung bei Leerstand

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Bei einem Leerstand von 68 % ist die Kostenverteilung für Heizung und Warmwasser nach dem Schlüssel 40 % Grund- und 60 % Verbrauchskosten nicht zulässig. Bei einem erheblichen Leerstand müssen die Verbrauchskosten auf 50 % gesenkt werden. Das stellte das Amtsgericht Arnstadt in einem Urteil vom 23.02.2017 fest (Aktenzeichen 1 C 156/16).

In dem Streitfall ging es um eine Betriebskostenabrechnung, in der die Kosten für Heizung und Warmwasser zu 40 % als Grundkosten und 60 % als Verbrauchskosten abgerechnet wurden. Der Mieter fand den Ansatz der Verbrauchskosten zu hoch, da 68 % des Hauses leer standen. Er kürzte den Verbrauchskostenanteil auf 50 % und lehnte weitere Zahlungen ab. Der Vermieter versuchte, den Restbetrag auf dem Klageweg einzutreiben.

Doch das Amtsgericht gab dem Mieter Recht. Die Aufteilung 40/60 sei bei einem erheblichen Leerstand im Haus eine grob unbillige Benachteiligung des Mieters (§241 Abs. 2 BGB: „(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.“). Ein Leerstand sei schon bei 20 % erheblich. Deshalb könne der Mieter im vorliegenden Fall vom Vermieter die Zustimmung verlangen, dass die abhängigen Kosten nur mit 50 % abgerechnet würden.

Mittwoch, 07 Juni 2017 06:47

Miete für Rauchwarnmelder sind keine Betriebskosten

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Das Amtsgericht Dortmund stellte in einem Urteil vom 30.01.2017 klar, dass die Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können. Auch Wartungskosten seien nur umlegbar, wenn die Wartung Sache des Vermieters sei. (Aktenzeichen: 423 C 8482/16).

In dem Verfahren hatte ein Vermieter geklagt, da sich der Mieter weigerte, die in Betriebskostenabrechnung aufgeführten anteiligen Kosten für die Rauchmeldermiete (54.00 €) zu zahlen. Das zuständige Amtsgericht gab jedoch dem Mieter Recht. Bei den Mietkosten für die Rauchmelder handele es sich um Kapitalkosten, die nicht auf die Mieter abgewälzt werden könnten. Von Kapitalkosten ist immer dann die Rede, wenn es um Ausstattungsobjekte für die Wohnung geht.

Die Betriebskostenvorordnung sehe zwar ausdrücklich vor, dass die Mietkosten für Wasserzähler (§ 2 Nr. 2) und Heizkostenerfassungsgeräte (§ 2 Nr. 4a) umlegbar seien. Eine analoge Anwendung dieser Regelungen auf Rauchmeldermiete sei jedoch ausgeschlossen, da der Gesetzgeber diese nicht explizit im Gesetz aufgeführt habe.

Auch die Wartungskosten konnte der Vermieter nicht umlegen, da die Wartung Sache der Mieter war. Die vom Vermieter durchzuführenden Kontrollen, ob die Wartungsarbeiten ordnungsgemäß durchgeführt wurden, müssten den allgemeinen Verwaltungskosten zugerechnet werden, die nach der Betriebskostenverordnung ebenfalls nicht umgelegt werden können.

Foto: (c) Thorben Wengert / pixelio.de

Montag, 05 Juni 2017 09:32

Wenn zwei sich streiten, braucht man den Dritten

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Das Landgericht Frankfurt/Main hat in einem Hinweisbeschluss klargestellt, dass ein Anspruch auf die Bestellung eines Verwalters auch gegeben sein kann, wenn die Wohneigentümergemeinschaft nur aus zwei Personen besteht. Dies gelte insbesondere dann, wenn die beiden Parteien zerstritten seien (Aktenzeichen des Beschlusses vom 07.03.2017: 2-13 S 4/17).

In dem dem Beschluss zugrundeliegenden Fall verlangte ein Wohneigentümer die Bestellung eines Verwalters, weil er mit dem anderen Wohneigentümer zerstritten war. Der andere Eigentümer hielt dies für unnötig, da die Wohneigentümergemeinschaft ja nur aus zwei Parteien bestehe. Der Fall wurde vo9r dem Amtsgericht Darmstadt verhandelt, das den Anspruch auf Verwalter-Gestellung bejahte. Hiergegen legte der unterlegene Eigentümer Berufung ein.

In seinem Hinwe4isebschluss stellte das Berufungsgericht klar, dass es die Berufung zurückweisen wolle, da es die Entscheidung des Amtsgerichts für richtig hielt. Es spiele keine Rolle, aus wieviel Personen eine Wohneigentümergemeinschaft bestehe – man habe immer einen Anspruch auf die Bestellung eines Verwalters. Im vorliegenden Fall bestehe wegen der Zerstrittenheit der beiden Eigentümer ein besonderes Bedürfnis für eine neutrale Verwaltung.

Rechtliches

§ 20 WEG Gliederung der Verwaltung
(1) Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach Maßgabe der §§ 21 bis 25 und dem Verwalter nach Maßgabe der §§ 26 bis 28, im Falle der Bestellung eines Verwaltungsbeirats auch diesem nach Maßgabe des § 29.
(2) Die Bestellung eines Verwalters kann nicht ausgeschlossen werden.

§ 21 Verwaltung durch die Wohnungseigentümer (Auszug)
... (4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. …
... (8) Treffen die Wohnungseigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht, so kann an ihrer Stelle das Gericht in einem Rechtsstreit gemäß § 43 nach billigem Ermessen entscheiden, soweit sich die Maßnahme nicht aus dem Gesetz, einer Vereinbarung oder einem Beschluss der Wohnungseigentümer ergibt.

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