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Dienstag, 17 April 2018 09:05

Luftwärmepumpe zu nah an der Grenze?

Geschrieben von

Wird eine Luftwärmepumpe näher als drei Meter an die Grundstückgrenze installiert, so ist dies auch unter Berücksichtigung des Baurechts nicht zu beanstanden, wenn sie „eingehaust“ wird. Der Nachbar kann nicht verlangen, dass die Pumpe beseitigt wird. Zu diesem Ergebnis kam das Oberlandesgericht (OLG) München in einem Urteil vom 11.04.2018 (Aktenzeichen 3 U 3538/17). Da die Entscheidung jedoch nicht mit einem Urteil des Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg korrespondiert, wurde die Revision zugelassen.

In dem Verfahren ging es um eine Luftwärmepumpe, die in einer Holzhütte eingebaut wurde. Die Hütte stand jedoch keine drei Meter von der Grundstücksgrenze entfernt. Deshalb verlangte der Nachbar die Entfernung der Hütte und der Pumpe. Da man sich nicht einigen konnte, ging der Nachbar vor Gericht und hatte vor dem Landgesicht Traunstein auch Erfolg.

Die Richter bezogen sich hier auf ein Urteil des OLG Nürnberg vom 14.01.2017 (Aktenzeichen: 
14 U 2612/15). Dort entscheiden die Richter, dass wegen der Betriebsgeräusche der Pumpe von ihr eine „gebäudeähnliche Wirkung“ ausgehe (Art. 6 Abs. 1 S. 2 BayBO (Bayerische Bauordnung). Bei einer Luftwärmepumpe handele es sich nicht um ein privilegiertes Gebäude. Deshalb müsse eine Luftwärmepumpe einen Mindestgrenzabstand von drei Metern einhalten.

Das OLG München sah das anders und hob die Entscheidung des Landgerichts Traunstein wieder auf. Grundsätzlich könne hier ein zwar ein Anspruch auf Beseitigung aus § 1004 BGB abgeleitet werden, wenn die bauordnungsrechtlichen Abstandflächen nicht eingehalten würden, was hier der Fall sei. Im vorliegenden Fall sei aber die Pumpe umschlossen („eingehaust“). Die Holzhütte, in der sich die Pumpe befinde gehöre wiederum aufgrund ihrer Größe zu den privilegierten Einrichtungen (Art. 6 Abs. 9 S. 1 BayBO) , die die Abstandsregelungen nicht einhalten müssen.

Das OLG München ließ in seiner Entscheidung offen, ob wegen der Geräuschbelästigung eventuell ein Anspruch auf Unterlassung des Betriebs der Pumpe bestehe, da hierauf nicht geklagt wurde. Auch ließen die Münchner Richter die Revision wegen der Abweichung vom Urteil des OLG Nürnbergs zu.

Samstag, 14 April 2018 13:08

Wer zahlt, stimmt zu

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Zahlt ein Mieter nach einem ihm zugegangenen Mieterhöhungsverlangen drei Monate lang die neue (höhere Miete) ohne Vorbehalte, darf der Vermieter dies als Einverständnis werten. Eine schriftliche Zustimmung des Mieters ist nicht notwendig und kann auch vom Vermieter nicht eingeklagt werden. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am 30.01.2018 (Aktenzeichen VIII ZB 74/16).

In dem Verfahren hatte der BGH über ein Mieterhöhungsverlangen zu entscheiden, das dem Mieter fristgerecht zuging. Danach sollte die Miete ab den 01.02.2016 angehoben werden. Dem Schreiben lag ein Vordruck bei, mit dem der Mieter seine Zustimmung zur Mieterhöhung erklären sollte. Diesen Vordruck schickte der Mieter jedoch nicht zurück. Auch auf Erinnerungen des Vermieters reagierte er nicht. Der Mieter zahlte jedoch von Anfang an die Miete in der vom Vermieter gewünschten Höhe. Der Vermieter bestand jedoch auf der schriftlichen Zustimmung und versuchte nun, diese einzuklagen.

Nachdem der Mieter über die Klage vor dem Amtsgericht informiert wurde, schickte er dem Vermieter die unterschriebene Zustimmung. Der Vermieter zog daraufhin seine Klage zurück. Daraufhin erhielt er vom Gericht eine Rechnung über die entstandenen Kosten. Hiergegen klagte der Vermieter bis zum BGH – wo er aber auch unterlag.

Die BGH-Richter stellten fest, dass die Klage keine Aussicht auf Erfolg gehabt hätte. Da der Mieter die höhere Miete drei Monate lang vorbehaltlos zahlte, sei das Verhalten als Zustimmung zur Mieterhöhung anzusehen. Eine schriftliche Zustimmung zur Mieterhöhung muss der Mieter nicht abgeben. Das kann auch nicht durch eine Schriftformklausel im Mietvertrag erzwungen werden.

Mittwoch, 11 April 2018 06:00

Grundsteuer muss neu geregelt werden

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Das Bundesverfassungsgericht hat am 11.04.2018 entschieden, dass die derzeit gültige Form der Grundsteuerberechnung nicht verfassungsgemäß ist. Da in den mit der Entscheidung beendeten Verfahren ausschließlich Fälle beendet wurden, deren Ursprung in den westlichen Bundesländern liegen, gilt das Urteil zunächst formaljuristisch nur für die sogenannten alten Bundesländern. Es ist jedoch davon auszugehen, dass eine neue Berechnungsgrundlage für ganz Deutschland entwickelt wird. Eine Neuregelung muss nun bis Ende 2019 geschaffen werden. Allerdings räumten die Richter danach noch eine Übergangsphase bis Ende 2024 ein, in der die derzeitigen Regelungen weiter angewandt werden können.

Auf das Thema „Grundsteuer“ gehen wir auch in unserem Newsletter „Hausblick-Report“ näher ein. Den Newsletter können Sie über die Startseite von Hausblick (unten rechts) anfordern.

Montag, 09 April 2018 07:15

Schließanlage zügig wechseln

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Wird durch einen Schlüsselverlust der Austausch einer Schließanlange notwendig, muss dies zügig geschehen. Wartet der Vermieter zu lange mit dem Austausch, zieht das Argument des Sicherheitsrisikos nicht mehr und der Mieter, der seinen Schlüssel verlor, kann nicht zur Zahlung der Kosten herangezogen werden. Dies hat das Amtsgericht Waren/Müritz am 12.10.2017 in einem Urteil festgestellt (Aktenzeichen: 16 C 1139/15).

In dem Streitfall hatte ein Mieter im Juni 2013 einen zur Schließanlage gehörenden Schlüssel verloren. Der Vermieter ließ aber erst im Oktober des nächsten Jahres eine neue Anlage einbauen. Die Kosten sollte der Mieter tragen, da durch den Schlüsselverlust ein Sicherheitsrisiko entstanden sei, das nur durch eine neue Schließanlage beseitigt werden könne. Der Mieter weigerte sich jedoch, so dass die Streitigkeiten vor Gericht geklärt werden mussten.

Das zuständige Amtsgericht stellte ich auf die Seite des Mieters. Die Begründung des Vermieters, dass der Austausch wegen Sicherheitsbedenken erfolge, da der Mieter einen Schlüssel verloren habe, ließ das Gericht nicht gelten. Bei so hohen Sicherheitsbedenken, hätte der Austausch sehr viel früher erfolgen müssen. Da die Anlage seit dem Schlüsselverlust weiter genutzt und erst über ein Jahr später ausgetauscht wurde, könnten hier die Sicherheitsbedenken nicht als Begründung herangezogen werden. Vor diesem Hintergrund sei die Inanspruchnahme des Mieters treuwidrig.

Donnerstag, 05 April 2018 07:18

Haustür von innen abschließen?

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Der Mieter kann nicht dazu verpflichtet werden, die Haustüre von innen abzuschließen, da eine verschlossene Türe im Notfall (z. B. einem Brand) ein gefährliches Hindernis sein kann. Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht Köln in einem Urteil vom 04.01.2018 (Aktenzeichen 203 C 319/16).

Das Gericht entschied, dass in baulichen Anlagen nach den §§ 17, 36 der Bauordnung von Nordrhein-Westfalen Fluchtwege vorhanden sein müssen. Solche Fluchtwege würden aber durch verschlossene Türen unterbrochen. Deshalb könne der Mieter nicht zum Abschließen der Haustür verpflichtet werden.

Mittwoch, 28 März 2018 07:49

Mietpreisbremse: In Hessen unwirksam

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Die Gegner der sogenannten Mietpreisbremse können wieder auf eine gerichtliche Entscheidung verweisen, die ihnen Recht gibt. Das Landgericht Frankfurt/Main hat in einem – noch nicht rechtskräftigen – Urteil am 27.03.2018 entschieden, dass die Hessische Miet­begrenzungs­verordnung nicht ordnungsgemäß begründet wurde und deshalb unwirksam sei (Aktenzeichen: 2-11 S 183/17).

Der Entscheidung lag die Klage eines Mieters zugrunde, der in einem Frankfurter Gebiet wohnte, in dem sich nach der Hessischen Mietbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015 ein „angespannter Wohnungsmarkt“ befand. Das Amtsgericht Frankfurt/Main erklärte die Mietpreisbegrenzungsverordnung – im Volksmund Mietpreisbremse – für rechtens (Urteil vom 20.09.2017 – Aktenzeichen 33 C 3490/16). Diese Entscheidung wurde vom Landgericht Frankfurt/Main aufgehoben.

Die Richter bemängelten, dass die Hessische Mietbegrenzungsverordnung nicht ordnungsgemäß begründet wurde und deshalb unwirksam sei. Die Pflicht hat zur Begründung ergebe sich aus § 556d Abs. 2, in dem es ausdrücklich heißt „Sie (die Mietpreisbremse) muss begründet werden. Da die Begründung der Verordnung jedoch auf jeder Seite mit „Entwurf“ gekennzeichnet sei, handele es sich um keine Begründung im Sinne des Gesetzes.

Das Begründungserfordernis sei in der sogenannte "Mietpreisbremse" (§ 556 d BGB) ausdrücklich festgeschrieben. Der Hessische Landesgesetzgeber habe die Verordnung deswegen nicht richtig begründet, weil er zum Zeitpunkt ihres Erlasses nur einen Begründungsentwurf vorgelegt habe. Das Landgericht stellte fest, dass jede Seite quer dick mit dem Wort "Entwurf"’ gekennzeichnet worden sei.

Rechtliches

§ 556 d BGB („Mietpreisbremse“):
Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

(1) Wird ein Mietvertrag über Wohnraum abgeschlossen, der in einem durch Rechtsverordnung nach Absatz 2 bestimmten Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt liegt, so darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) höchstens um 10 Prozent übersteigen.
(2) Die Landesregierungen werden ermächtigt, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten liegen vor, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.
Dies kann insbesondere dann der Fall sein, wenn

1. die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
2. die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
3. die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
4.geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Eine Rechtsverordnung nach Satz 1 muss spätestens am 31. Dezember 2020 in Kraft treten. Sie muss begründet werden. Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen.

Donnerstag, 22 März 2018 07:19

GbR muss 3-Jahres-Sperrfrist einhalten

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Die dreijährige Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen bei Eigentümerwechsel muss auch von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eingehalten werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 21.03.2018 (Aktenzeichen VIII ZR 104/17).

Dem Verfahren lag folgender Sacherhalt zugrunde. Ein inzwischen 70 Jahre alter Mieter lebte seit 1981 zusammen mit seiner Frau und seiner Tochter ein 160 m² großes Apartment. 2015 wurde das Haus, in dem sich das Apartment befand, verkauft. Neuer Eigentümer war eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Im Mai 2015 machte die GbR Eigenbedarf geltend, weil sich einer der Gesellschafter von seiner Frau getrennt hatte. Da er ein recht erfolgreicher Immobilienunternehmer sei, müsse er übe repräsentative Wohnräume verfügen, begründete er die Eigenbedarfskündigung. Eine 124 m² große Wohnung entsprach nicht den Vorstellungen des Unternehmers.

Der Bundesgerichtshof entschied nun, dass die Eigenbedarfskündigung abzulehnen sei, da auch für eine GbR die dreijährige Sperrfrist für Eigenbedarfskündigungen gilt, die sich aus den §§ 573 und 577a BGB ergibt.

Mittwoch, 21 März 2018 07:24

Miteigentümeransprüche bei Modernisierungen

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Werden an einer Immobilie beziehungsweise Eigentumswohnung Modernisierungs- oder Instandsetzungsarbeiten durchgeführt, haben die Nachbarn beziehungsweise Miteigentümer keinen Anspruch auf einen verbesserten Schallschutz, als den, der bei Errichtung des Hauses bestand. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom 16.03.2018 nochmals bestätigt (Aktenzeichen V ZR 276/16).

In dem Verfahren stritten zwei Miteigentümer einer Wohneigentumsanlage. Das Gebäude, in dem sich die Wohnungen befanden wurde 1990 errichtet. 2012 ließ der eine Wohnungseigentümer in seinem Badezimmer den Estrich entfernen und eine Fußbodenheizung einbauen. Außerdem wurde das Bad komplett renoviert. Der andere Miteigentümer, dessen Wohnung sich unter der des Eigentümers befand, der sein Bad renovierte, behauptete nun, der Schallschutz habe sich nach den Modernisierungsmaßnahmen verschlechtert. Er klagte und verlangte vom Gericht, dass dieses den Badinhaber verurteile für einen Schallschutz zu sorgen, der dem Standard zum Zeitpunkt der Renovierungsmaßnahmen entspreche.

Grundsätzlich stellte der BGH hierzu fest, dass allein aufgrund von Renovierungsarbeiten, bei denen in das s gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen wird, kein Anspruch auf einen Schallschutz entsprechend des Standards bestehe, der zum Zeitpunkt der Renovierungsarbeiten bestand. Erst bei einem erheblichen Eingriff in die Gebäudesubstanz (z. B. Ausbau einer Dachwohnung) können die Miteigentümer davon ausgehen, die aktuellen Standards bezüglich der technischen Ausstattung und auch des Schallschutzes zugrunde gelegt werden.

Dienstag, 20 März 2018 07:03

Fristlose Schadenersatzforderung

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Ist der Mieter seiner Sorgfalts- beziehungsweise Obhutspflicht nicht ausreichend nachgekommen, kann der Vermieter Schadenersatz verlangen. Dem Mieter muss zuvor keine Frist eingeräumt werden, die durch Verletzung der Pflichten entstandenen Schäden zu beseitigen. Zu diesem Ergebnis kam der Bundesgerichtshof (BGH) am 28.02. 2018 (Aktenzeichen VIII ZR 157/17).

In dem Verfahren ging es um ein Mietverhältnis, das einvernehmlich beendet wurde. Bei der Rückgabe der Wohnung zeigte sich jedoch, dass diverse Schäden aufwies, die auf eine Verletzung der Obhuts- beziehungsweise Sorgfaltspflicht des Mieters zurückzuführen waren. Der Vermieter verlangte hierfür Schadenersatz, ohne dem ehemaligen Mieter eine Frist zur Beseitigung der Schäden einzuräumen. Der Exmieter vertrat jedoch die Ansicht, dass ihm zunächst die Möglichkeit der Mängelbeseitigung eingeräumt werden müsse und zahlte nicht. Daraufhin klagte der Wohnungseigentümer.

Der Bundesgerichtshof entschied zugunsten des Vermieters. Der ehemalige Mieter müsse Schadenersatz leisten. Der Vermieter müsse ihm keine Frist einräumen, um die Mängel zu beseitigen.

Das Einräumen der Frist gelte nur für Fälle der Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten. In diesen Fällen müsse der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben. Erst wenn diese Frist ungenutzt verstrichen ist, kann Schadenersatz verlangt werden. Eine derartige Leistungspflicht ergibt sich beispielsweise aus der rechtmäßig übernommenen Verpflichtung von Schönheitsreparaturen.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht. Deren Verletzung begründe einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen.

Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt - entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung - auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist. Der Bundesgerichtshof hat deshalb die Revision des Beklagten zurückgewiesen.

Rechtliches

§ 241 BGB Pflichten aus dem Schuldverhältnis
(1) 1Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. […]
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.

§ 249 BGB Art und Umfang des Schadensersatzes
(1) Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.
(2) 1Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen. […]

§ 280 BGB Schadensersatz wegen Pflichtverletzung
(1) 1Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. […]
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

§ 281 BGB Schadensersatz statt der Leistung wegen nicht oder nicht wie geschuldet erbrachter Leistung
(1) 1Soweit der Schuldner die fällige Leistung nicht oder nicht wie geschuldet erbringt, kann der Gläubiger unter den Voraussetzungen des § 280 Abs. 1 Schadensersatz statt der Leistung verlangen, wenn er dem Schuldner erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung oder Nacherfüllung bestimmt hat. […]

§ 546 Rückgabepflicht des Mieters
(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. […]

Donnerstag, 15 März 2018 13:25

Eintritt in den Mietvertrag des Verstorbenen

Geschrieben von

Die gemeinsame Haushaltsführung und eine langjährige Freundschaft begründen das Recht eines Mitbewohners, in den Mietvertrag des verstorbenen einzutreten. Dieses Recht setzt keine exklusive Näher oder eine Liebesbeziehung der beiden Bewohner voraus. Zu diesem Ergebnis kam das Amtsgericht Berlin-Tempelhof in einem Urteil vom 11.12.2017 (Aktenzeichen 7 C 39/17).

Das Gericht hatte den folgenden Fall zu klären. In eine Wohnung war ein Freund des Mieters als Untermieter eingezogen. Der Vermieter hatte der Untervermietung zugestimmt. Zwischen Mieter und Untermieter bestand eine enge Freundschaft. Die beiden planten mit der Untervermietung eine Wohngemeinschaft bei der jeder dem anderen auch im Alter helfend zur Seite stehen sollte.

Die beiden schafften gemeinsam diverse Wohnungseinrichtungsstücke und Küchengeräte an, führten eine gemeinsame Haushaltskasse, aus der auch die Einkäufe bestritten wurden. Auch die Freizeitaktivitäten wurden gemeinsam organisiert und durchgeführt. Als der Hauptmieter verstarb, wollte der Untermieter in den Mietvertrag eintreten, was aber vom Vermieter abgelehnt wurde.

Das Amtsgericht Berlin-Tempelhof entschied, dass der Untermieter in den Mietvertrag des Hauptmieters eintreten dürfe. Nach § 563 Abs. 2 BGB habe er diesen Anspruch, weil er einen gemeinsamen dauerhaften Haushalt mit dem Verstorbenen führte. Das Gericht verwies in diesem Zusammenhang auch auf die Gesetzesbegründung, nach der "auch das dauerhafte Zusammenleben alter Menschen als Alternative zum Alters- oder Pflegeheim" ausreiche.

Rechtliches

§ 563 BGB: Eintrittsrecht bei Tod des Mieters
(1) Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein.
(2) Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen.
(3) Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. Für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen gilt § 210 entsprechend. Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben.
(4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt.

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