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Freitag, 18 August 2017 07:48

Mieterhöhungsverlangen als Fernabsatzvertrag

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Verlangt der Vermieter per individuell verfasster schriftlicher Nachricht eine Mieterhöhungszustimmung, kann sich der Mieter später nicht drauf berufen, dass es sich bei der Vereinbarung um einen Fernabsatzvertrag handele. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 10. März 2017 (Aktenzeichen 63 S 248/16).

In dem dem Urteil zugrundeliegenden Fall hatte der Vermieter zunächst einem schriftlichen Mieterhöhungsverlangen zugestimmt, die Zustimmung aber einen Monat später widerrufen. Der Vermieter akzeptierte den Widerruf nicht, so dass der Streit vor Gericht endete. Dort unterlag der Mieter, der deshalb in Berufung ging.

Grundsätzlich, so stellte das Landgericht Berlin fest, könne es sich bei der Vereinbarung zur Mieterhöhung um ein sogenanntes Haustürgeschäft beziehungsweise einen Fernabsatzvertrag nach § 312g Abs. 1 BGB handeln („Dem Verbraucher steht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen und bei Fernabsatzverträgen ein Widerrufsrecht gemäß § 355 zu.“). Die Richter verwiesen hier auch auf § 312 Abs. 4 BGB („Auf Verträge über die Vermietung von Wohnraum sind von den Vorschriften der Kapitel 1 und 2 dieses Untertitels nur die in Absatz 3 Nummer 1 bis 7 genannten Bestimmungen anzuwenden.“)

Trotzdem entschied das Gericht gegen den Mieter. Die Richter stellten fest, dass die Mieterhöhung mittels Fernkommunikationsmitteln (Brief) geschlossen wurde. Die Korrespondenz sei aber nicht entsprechend eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystem abgewickelt worden, da es sich bei den Briefen um individuelle Schreiben gehandelt habe, da das Erhöhungsverlangen eigens für den Mieter verfasst wurde und sich ausschließlich auf diese eine Mietwohnung bezogen hätte.

 

Mittwoch, 16 August 2017 09:36

Widerruf der Untermieterlaubnis

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Eine unbefristete Untermietererlaubnis kann vom Vermieter widerrufen werden, wenn wichtige Gründe hierfür vorliegen. Ein wichtiger Grund kann beispielsweise darin bestehen, dass die Wohnung auf Dauer vom Hauptmieter nicht genutzt wird und auch nicht abzusehen ist, ob er überhaupt in die Wohnung zurückkehren wird. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 22.03.2017 (Aktenzeichen 65 S 285/16)

In dem Verfahren ging es um ein Mietverhältnis, bei dem der Vermieter dem Mieter eine unbefristete Erlaubnis auf Untervermietung erteilt wurde. Die Wohnung sollte der Familie des Mieters als Rückzugsort dienen. In der Zwischenzeit vermietete der Mieter die Wohnung an wechselnde Untermieter.

Nachdem der Vermieter wechselte, widerrief dieser die Erlaubnis zur Untervermietung. Die Wohnung war zu diesem Zeitpunkt bereits rund 15 Jahre nicht vom Mieter genutzt, sondern immer wieder untervermietet worden. Da der Mieter die Wohnung trotz des Widerrufs des Vermieters weiter untervermietete, kündigte der Vermieter den Mietvertrag ordentlich. Der Mieter weigerte sich jedoch, die Wohnung aufzugeben, so dass der Vermieter vor Gericht zog.

Vor dem zuständigen Amtsgericht wurde die Kündigung jedoch abgelehnt. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht konnte sich der Vermieter jedoch durchsetzen. Die Richter entschieden, dass der Vermieter die Wohnung kündigen durfte und Anspruch auf Räumung beziehungsweise Herausgabe habe. Da der Mieter weiter untervermietet habe, läge hier eine erhebliche Verletzung der vertraglichen Verpflichtungen vor.

Auch den Widerruf der Erlaubnis zur Untervermietung hielten die Richter für gerechtfertigt. Zwar sei die Erlaubnis unbefristet ausgesprochen worden, der Mieter habe hiervon aber in einem Maße Gebrauch gemacht, die dem Charakter der Erlaubnis widerspreche. Der Mieter habe bei Kündigung der Wohnung diese bereits seit 15 Jahren nicht mehr als Lebensmittelpunkt genutzt. Auch sei nicht erkennbar, ob beziehungsweise wann der Mieter die Wohnung nutzen wolle. Insbesondere vor dem Hintergrund der Wohnungssituation in Berlin, sei eine Untervermietung über einen derart langen Zeitraum ohne hinreichend konkretisierbaren Rückkehrwillen des Mieters nicht akzeptabel.

Dienstag, 15 August 2017 06:04

Unwiderrufliche Zustimmung zur Mieterhöhung

Geschrieben von

Hat ein Mieter einer Mieterhöhung zugestimmt, kann er diese nicht widerrufen. Das geht aus einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 14.09.2016 hervor (Aktenzeichen 18 S 357/15).

In dem Verfahren ging es um eine Mieterhöhung, der der Mieter schriftlich zugestimmt hatte. Er zahlte auch ab dem vereinbarten Zeitpunkt die höhere Miete. Nach zwei Monaten widerrief er jedoch seine Zustimmung und verlangte vom Vermieter die bereits gezahlten Erhöhungsbeträge zurück. Der Vermieter lehnte den Widerruf jedoch ab, so dass der Mieter den Klageweg bestritt.

Das zuständige Amtsgericht wies die Klage jedoch ab. Ein Widerruf nach § 312g BGB komme hier nicht infrage. Es handele sich bei der vereinbarten Mieterhöhung auch hier um keinen Fernabsatzvertrag (§312c BGB). Der Mieter wollte sich mit dieser Entscheidung nicht abfinden und ging in Berufung.

Doch auch das Landgericht Berlin erklärte, dass ein Widerruf nicht möglich sei. Die Richter vertraten die Ansicht, dass § 312g BGB (Widerrufsrechte) hier nicht zur Anwendung komme. § 558a BGB schreibe vor, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter das Mieterhöhungsverlangen schriftlich erklären müsse. Daraus lasse sich ableiten, dass der Gesetzgeber hier von anderen Gegebenheiten als beim Versandhandel ausgehe.

Der Vermieter habe die Möglichkeit, ein Mieterhöhungsverlangen auch gerichtlich einzufordern (§ 558b Abs. 2).

Rechtliches

§ 558b (BGB) - Zustimmung zur Mieterhöhung
(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Es wäre nach Ansicht des Gerichts widersinnig, dem Mieter nach Ablauf der für den Vermieter geltenden Klagefrist ein Widerrufsrecht einzuräumen. Auch sei ein Widerruf schon deshalb ausgeschlossen, da der Mieter durch seine schriftliche Erklärung und die Zahlung der höheren Mieter seine Zustimmung mehrfach erteilt habe.

Dienstag, 08 August 2017 05:57

„Rückstau“ in der Wohngebäudeversicherung

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Entscheidend für den Schadensfall eines „Rückstaus“ ist nach Meinung des Oberlandesgerichts Hamm die Definition, die in den Versicherungsbedingungen hierfür vereinbart wurde. Hierbei ist es möglich den Rückstau so zu beschreiben, dass er nur eintritt, wenn Wasser aus dem Rohrsystem austritt. Damit sei es versicherungsrechtlich kein Rückstau, wenn das System kein Wasser mehr aufnehmen könne. (Hinweis vom 26.04.2017 – Aktenzeichen 20 U 23/17)

In dem Verfahren hatte ein Versicherter gegen seine Versicherung geklagt, bei der er eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, die auch Elementartschäden umfasste. Im Rahmen dieser Versicherung war auch eine Absicherung gegen „Rückstau“ enthalten. Diese wurde in den für Elementarschäden geltenden „Besonderen Bedingungen“ folgendermaßen beschrieben:

"Rückstau liegt vor, wenn Wasser durch Ausuferung von oberirdischen (stehenden oder fließenden) Gewässern oder durch Witterungsniederschläge bestimmungswidrig aus dem Rohrsystem des versicherten Gebäudes oder dessen zugehörigen Einrichtungen austritt."

Es kam zu einem Schadensfall, bei dem Wasser von der Dachterrasse in der ersten Etage lief und in das Bad und eine Zwischendecke eindrang. Der Versicherte führte den Schaden darauf zurück, dass die Kanalisation wegen Überlastung das Regenwasser auf der Terrasse nicht mehr aufnehmen konnte. Aus dem Fallrohr trat kein Wasser aus.

Im Juli 2014 erlitt die Klägerin einen Schaden, weil Wasser von ihrer Dachterrasse im 1. Obergeschoss in ihr Gebäude eindrang und in das dort gelegene Bad und eine Zwischendecke lief. Nach ihrem Vortrag war das möglich, weil das Abflussfallrohr der Terrasse aufgrund einer überlasteten Kanalisation - die dahinterliegenden Kanäle waren vollgelaufen - die auf der Terrasse niedergehende Regenmenge nicht mehr aufnehmen konnte. Zum Austritt von Wasser aus dem Fallrohr kam es dabei nicht. Da die Versicherung den Schaden nicht regulieren wollte, klagte der Versicherte und erhielt auch vor dem Landgericht Bochum Recht. Die Versicherung wurde zur Zahlung von rund 4.500 € verurteilt. Hiergegen legte der Beklagte Berufung ein.

Noch vor der Verhandlung wies das Oberlandesgericht darauf hin, dass die Klage nach Meinung der Richter unbegründet sei, da die hier anzuwendenden Versicherungsbedingungen den Rückstau anders definiere, als er im vorliegenden Fall entstanden sei. Hier handele es sich um einen bestimmungswidrigen Nichteintritt von Wasser, also kein Rückstau im Sinne der Versicherung. Der Versicherte zog aufgrund dieser Einlassung des Gerichts seine Klage zurück.

 Bedingungen für die Versicherung weiterer Elementarschäden in der Wohngebäudeversicherung der Beklagten vereinbart, nach denen der Versicherer u.a. durch einen Rückstau zerstörte oder beschädigte Sachen entschädigt. Den Rückstau definierten die Bedingungen in § 4 wie folgt:

Montag, 07 August 2017 08:21

Anfechtungsrecht des Mieters

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Ergibt sich nach Abschluss des Mietvertrages, dass die Miete wegen Steuerschulden des Vermieters gepfändet wird, der Vermieter einschlägig vorbestraft ist und der Vermieter nicht nachweist, dass die Kaution ordnungsgemäß angelegt ist, kann der Mieter den Mietvertrag anfechten. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Konstanz vom 15.12.2016 (Aktenzeichen C 61 S 58/15).

In dem Verfahren hatte ein Mieter den Mietvertrag angefochten. Hintergrund hierfür war, dass er von einer Pfändung der Mieteinnahmen erfahren hatte, da der Vermieter knapp 179.000 € Steuerschulden nachzuzahlen hatte. Den vom Mieter nun geforderten Nachweis, dass die Mietkaution ordnungsgemäß angelegt sei, blieb er schuldig. Außerdem stellte sich heraus, dass er wegen eines Vermögensdeliktes vorbestraft war. Die Anfechtung wurde vom Vermieter nicht anerkannt, so dass es zur Klage kam. Das zuständige Amtsgericht stellte fest, dass der Mieter berechtigt sei, den Mietvertrag anzufechten. Hiergegen ging der Vermieter in Berufung.

Das Landgericht Konstanz stimmte dem Amtsgericht zu. Der Mieter habe den Mietvertrag wirksam angefochten. Das Gericht berief sich hier auf § 119 Abs. 2 BGB.

Rechtliches

§ 119 BGB - Anfechtbarkeit wegen Irrtums
(1) Wer bei der Abgabe einer Willenserklärung über deren Inhalt im Irrtum war oder eine Erklärung dieses Inhalts überhaupt nicht abgeben wollte, kann die Erklärung anfechten, wenn anzunehmen ist, dass er sie bei Kenntnis der Sachlage und bei verständiger Würdigung des Falles nicht abgegeben haben würde.
(2) Als Irrtum über den Inhalt der Erklärung gilt auch der Irrtum über solche Eigenschaften der Person oder der Sache, die im Verkehr als wesentlich angesehen werden.

Die Richter des Landgerichts stellte fest, dass der Mieter davon ausgehen konnte, dass es sich bei dem Vermieter um eine integre Person handele. Dies habe sich jedoch aufgrund der nachträglich bekanntgewordenen Tatsachen als Irrtum herausgestellt.

Freitag, 04 August 2017 07:49

Mietzuschlag für Schönheitsreparaturen

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Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 30.05.2017 einen Mietvertrag bestätigt, in dem neben der Miete und der Nebenkostenvorauszahlung auch ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen verlangt wurde. Den Zuschlag wertete das Gericht als Kalkulationshinweis, der verdeutliche, wie sich die Miete zusammensetze. (Aktenzeichen VIII ZR 31/17)

In dem Verfahren ging es um einen Mietvertrag, in dem eine „Grundmiete“, eine „Nebenkostenvorauszahlung“ und ein „Zuschlag für Schönheitsreparaturen“ vereinbart wurde.  Der Mieter hielt den Zuschlag für die Schönheitsreparaturen für unzulässig und verlangte vom Vermieter die Rückerstattung. Da dieser sich weigerte, ging der Mieter vor Gericht.

Vor dem zuständigen Amtsgericht bekam der Mieter Recht. In der vom Vermieter angestrengte Berufung vor dem Landgericht unterlag der Mieter jedoch. Er ging deshalb in Revision vor den Bundesgerichtshof (BGH). Doch dieser bestätigte die Entscheidung des Landgerichts.  Der BGH stellte fest, dass der Zuschlag quasi als Teil der Grundmiete anzusehen sei. Das Gericht wertete den aufgeführten Zuschlag deshalb als einen bloßen Hinweis darauf, wie sich die Grundmiete letztlich zusammensetzt.

Freitag, 04 August 2017 07:49

Mietzuschlag für Schönheitsreparaturen

Geschrieben von

Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil vom 30.05.2017 einen Mietvertrag bestätigt, in dem neben der Miete und der Nebenkostenvorauszahlung auch ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen verlangt wurde. Den Zuschlag wertete das Gericht als Kalkulationshinweis, der verdeutliche, wie sich die Miete zusammensetze. (Aktenzeichen VIII ZR 31/17)

In dem Verfahren ging es um einen Mietvertrag, in dem eine „Grundmiete“, eine „Nebenkostenvorauszahlung“ und ein „Zuschlag für Schönheitsreparaturen“ vereinbart wurde.  Der Mieter hielt den Zuschlag für die Schönheitsreparaturen für unzulässig und verlangte vom Vermieter die Rückerstattung. Da dieser sich weigerte, ging der Mieter vor Gericht.

Vor dem zuständigen Amtsgericht bekam der Mieter Recht. In der vom Vermieter angestrengte Berufung vor dem Landgericht unterlag der Mieter jedoch. Er ging deshalb in Revision vor den Bundesgerichtshof (BGH). Doch dieser bestätigte die Entscheidung des Landgerichts.  Der BGH stellte fest, dass der Zuschlag quasi als Teil der Grundmiete anzusehen sei. Das Gericht wertete den aufgeführten Zuschlag deshalb als einen bloßen Hinweis darauf, wie sich die Grundmiete letztlich zusammensetzt.

Donnerstag, 03 August 2017 05:48

Neben­kosten­abrechnung: Wenn der Mieter verzogen ist

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Zieht der Mieter aus, ist es Sache des Vermieters, die neue Zustelladresse für eine Nebenkostenabrechnung zu ermitteln. Hat er innerhalb der Abrechnungsfrist (12 Monate nach Ende des abgerechneten Zeitraums) nicht alles ihm zumutbare unternommen, hat er keinen Nachzahlungsanspruch mehr. Das ergibt sich aus einem Urteil des Amtsgericht Köln vom 11.03.2016 (Aktenzeichen 208 C 495/15)

De Urteil lag folgender Streitfall zugrunde: Ein Vermieter machte gegenüber einem Mitte 2013 ausgezogenem Mieter eine Nebenkostennachzahlung geltend. 2014 versandte der Vermieter die Abrechnung an den Mieter – allerdings an die alte Anschrift, da ihm die neue nicht bekannt war. Der Mieter hatte sich bei der Wohnungsübergabe geweigert, dem Vermieter seine neue Anschrift mitzuteilen. Bei Versand der Nebenkostenabrechnung bestand kein Nachsendeauftrag mehr. Die Nebenkostenabrechnung kam deshalb nicht innerhalb der gesetzlichen Frist beim ehemaligen Mieter an.

Wegen der Weigerung des Ex-Mieters seine neue Anschrift offenzulegen bestand der Vermieter jedoch auf der Nachzahlung und klagte vor dem zuständigen Amtsgericht. Doch dieses entschied gegen den Vermieter. Die alte Anschrift habe für den Vermieter ersichtlich nicht gegolten. Von einem noch bestehenden Nachsendeauftrag hätte er auch nicht ausgehen können.

Der Vermieter habe aber nicht alles Zumutbare unternommen, um die neue Anschrift des ehemaligen Mieters innerhalb der gesetzlichen Frist für die Zustellung einer Nebenkostenabrechnung zu ermitteln. Das Gericht verwies in diesem Zusammenhang auch auf das Rückgabeprotokoll. Dort war auch die Anschrift des Mietervereins zu finden. Hier hätte sich der Vermieter nach der neuen Anschrift des Mieters erkundigen können. Eventuell könnte der Exmieter den Mietverein auch  ermächtigt  haben, die Betriebskostenabrechnung entgegenzunehmen. Außerdem befand sich im Rückgabeprotokoll die Handynummer des Mieters, die der Vermieter hätte nutzen können.

Dienstag, 01 August 2017 06:30

Zahlt das Jobcenter?

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Eine Erklärung des Jobcenters, ausstehende Mietzahlungen „nach aktuellem Stand“ zu übernehmen, kann dies nicht als eine ausreichende Verpflichtung einer öffentlichen Stelle angesehen werden. Der Vermieter kann deshalb trotz der Erklärung des Jobcenters die Räumung der Wohnung und die Zahlung der rückständigen Mieten einklagen. Dies geht aus einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 10.01.2017 hervor (Aktenzeichen 67 S 408/16).

Im zu verhandelnden Fall hatte der Vermieter dem Mieter wegen Mietschulden gekündigt. Da der Mieter die Wohnung nicht räumen wollte, klagte der Vermieter. Im Laufe des Prozesses legte der Mieter jedoch eine Bescheinigung des Jobcenters vor, in dem dieses erklärte, die Mietschulden „nach aktuellem Stand“ zu übernehmen. Das Amtsgericht entschied jedoch trotz dieser Erklärung, dass die Kündigung rechtens sei. Hiergegen legte der Mieter Berufung beim Landgericht Berlin ein.

Doch auch das Landgericht Berlin entschied, dass der Vermieter die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen dürfe und auch die Forderung auf Zahlung der Mietrückstände zu Recht bestehe. Die Erklärung des Jobcenters reiche nicht aus, um § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB anzuwenden und die Kündigung für nichtig zu erklären.

Rechtliches

§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB: Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

Die Erklärung des Jobcenters sei nicht präzise genug. Aus ihr gehe nicht hervor, welche Schulden des Mieters konkret übernommen würden. 

Dienstag, 25 Juli 2017 06:40

Samstag als letzter Tag der Kündigungsfrist

Geschrieben von

Kündigt der Mieter muss die Kündigung nach § 573 c BGB spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter eingehen, um zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam zu werden. Ist der dritte Werktag jedoch ein Samstag, läuft die Frist zur Kündigung erst am darauffolgenden Werktag ab. Das entscheid das Landgericht Berlin am 22.02.2017 (Aktenzeichen 65 S 395/16).

In dem Streitfall war eine Kündigung des Mieters am ersten Werktag nach Ostern beim Vermieter eingegangen. Der dritte Werktag wäre jedoch der Samstag vor Ostern gewesen, weshalb der Vermieter die Kündigung als zu spät zugegangen ansah und deshalb die Kündigung nicht zum Ablauf des übernächsten Monats akzeptierte. Er verlangte für einen weiteren Monat die Miete. Da der Mieter nicht zahlen wollte, erhob der Vermieter Klage und gewann auch vor dem Amtsgericht Berlin-Köpenick. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht Berlin unterlag er jedoch.

Die Richter räumten zwar ein, dass es sich beim Samstag um einen Werktag handele, verwiesen in ihrer Begründung aber auf § 193 BGB.

Rechtliches

§ 193 BGB: Sonn- und Feiertag; Sonnabend. Ist an einem bestimmten Tage oder innerhalb einer Frist eine Willenserklärung abzugeben oder eine Leistung zu bewirken und fällt der bestimmte Tag oder der letzte Tag der Frist auf einen Sonntag, einen am Erklärungs- oder Leistungsort staatlich anerkannten allgemeinen Feiertag oder einen Sonnabend, so tritt an die Stelle eines solchen Tages der nächste Werktag.

Foto: © pixabay

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