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Freitag, 24 März 2017 07:12

Betriebskosten aufgeschlüsselt abrechnen

Geschrieben von

Um eine Betriebskostenabrechnung nachvollziehen und prüfen zu können, muss der Vermieter die Positionen aufschlüsseln. Es reicht jedoch aus, dass die Aufschlüsselung nach dem Betriebskostenkatalog erfolgt. Dies stellte der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Beschluss vom 24.01.2017 fest (Aktenzeichen VIII ZR 285/15)

In dem Verfahren ging es um eine Betriebskostenabrechnung, in der der Vermieter die Grundsteuer- und Straßenreinigungskosten in einer Summe zusammengefasst hatte. Der Mieter hielt dies für nicht zulässig und die Abrechnung in diesem Bereich für formell unwirksam.

Diese Ansicht vertrat auch der BGH. Entscheidend, so die Richter, sei, dass die Betriebskostenabrechnung für den Mieter nachvollziehbar ist. Sie muss für ihn auch nachprüfbar sein. Allerdings würde diesem Umstand Rechnung getragen, wenn die Betriebskostenabrechnung entsprechen § 2 Betriebskostenverordnung aufgeschlüsselt wird. Eine darüberhinausgehende Differenzierung ist nicht notwendig. Umgekehrt dürfen aber auch keine Ziffern der in der Betriebskostenvrodnung aufgeführten Posten zusammengeführt werden.

Der Vermieter kann sich nicht damit rechtfertigen, dass der Mieter ja die Belege bei ihm einsehen könne.

Rechtliches

§ 2 Betriebkostenverordnung: Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;

2. die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;

3. die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;

4. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder
b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder
c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder
d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;

5. die Kosten
a) des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder
b) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a, hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder
c) der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;

6. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a) bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
b) bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;

8. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

9. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung, zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;

10. die Kosten der Gartenpflege, hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;

11. die Kosten der Beleuchtung, hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;

12. die Kosten der Schornsteinreinigung, hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;

13. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung, hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;

14. die Kosten für den Hauswart, hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;

15. die Kosten
a) des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
oder
b) des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse;

16. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege, hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

17. sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

Donnerstag, 23 März 2017 07:04

Erneuerung Einbauküche: Kosten nicht sofort abziehbar

Geschrieben von

Die komplette Erneuerung einer Einbauküche in einem vermieteten Immobilienobjekt sind nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Wie der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 3. August 2016 entschieden hat, müssen die Kosten vielmehr über einen Zeitraum von zehn Jahren im Wege der Absetzungen für Abnutzung (AfA) abgeschrieben werden. (Aktenzeichen IX R 14/15).

Im Streitfall hatte der Kläger Einbauküchen in mehreren ihm gehörenden Mietobjekten entfernt und durch neue ersetzt. Er hielt die dabei entstandenen Kosten für „Erhaltungsaufwand“ und wollte diese in einer Summe steuerlich geltend machen.

Das Finanzamt ließ aber lediglich die Kosten für den Einbau von Herd und Spüle sowie für solche Elektrogeräte, deren Gesamtkosten die Betragsgrenze für geringwertige Wirtschaftsgüter (410 €) nicht überstiegen, zum sofortigen Abzug zu. Die Aufwendungen für die Einbaumöbel mussten nach Meinung des Finanzamts auf die voraussichtliche Nutzungsdauer von zehn Jahren verteilt abgeschrieben werden.

Der Bundesfinanzhof (BFH) gab dem Finanzamt recht und änderte damit seine bisherige Rechtsauffassung. Die Neubeurteilung beruht maßgeblich auf einem geänderten Verständnis zum Begriff der wesentlichen Bestandteile bei Wohngebäuden. Hierzu gehören die Gegenstände, ohne die das Wohngebäude "unfertig" ist. Der BFH hatte bislang die Auffassung vertreten, dass die in einer Einbauküche verbaute Spüle als Gebäudebestandteil anzusehen ist und dass dies nach Maßgabe regional gegebenenfalls unterschiedlicher Verkehrsauffassung auch für den Küchenherd gilt. Danach waren Aufwendungen für die Erneuerung dieser Gegenstände als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar.

Demgegenüber geht der BFH nunmehr davon aus, dass Spüle und Kochherd keine unselbständigen Gebäudebestandteile mehr sind. Der BFH begründet dies mit der geänderten Ausstattungspraxis. Danach sind die einzelnen Elemente einer Einbauküche ein eigenständiges und zudem einheitliches Wirtschaftsgut mit einer Nutzungsdauer von zehn Jahren. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten sind daher nur im Wege der AfA steuerlich zu berücksichtigen. 

Wird eine Garage zusammen mit einer Wohnung per Formularmietvertrag gekündigt, kann der Vermieter die Garage nicht separat kündigen. Das entschied das Amtsgericht Schwerin am 16.02.2017 (Aktenzeichen 27 C 228/16).

In dem Verfahren hatte ein Vermieter geklagt, der die Vermietung einer Garage gekündigt hatte. Der Mieter wollte die Garage jedoch nicht räumen. Der Vermieter begründete seine Klage damit, dass im Mietvertrag in einer Klausel eindeutig geregelt sei, dass die Garagenvermietung auch separat kündbar sei.

Bei dem Mietvertrag handelt es sich um einen von Haus- und Grund Hagen und Umgebung e. V. herausgegebenen Mietvertrag. Damit unterlag er der AGB Kontrolle. Da in diesem Vertrag sowohl die Wohnung als auch die Garage vermietet wurden, sprach das Gericht hier von der Vermutung, dass es sich bei der Vermietung der beiden Objekte um eine rechtliche Einheit des Mietverhältnisses handele. Diese Vermutungswirkung könne nur entkräftet werden, wenn ein entsprechender Parteiwille hinreichend deutlich zum Ausdruck gelange. Hierfür reiche jedoch nicht aus, dass im Mietvertrag die jeweiligen Mieten von Wohnung Garage getrennt ausgewiesen würden.

Das Amtsgericht lehnte deshalb die Kündigung des Vermieters ab und stellte folgende Grundsätze auf:

  1. Eine Garagenkündigung in einem einheitlichen Mietvertrag ist auch dann unzulässig, wenn der Mietvertrag eine AGB-Regelung enthält, dass das Mietverhältnis über die Garage gesondert gekündigt werden kann.
  2. Eine entsprechende Vorschrift innerhalb einer Vielzahl von Regelungen eines vorformulierten Mietvertrags verstößt gegen § BGB und reicht nicht aus.

Rechtliches

§ 305c BGB: Überraschende und mehrdeutige Klauseln
(1) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die nach den Umständen, insbesondere nach dem äußeren Erscheinungsbild des Vertrags, so ungewöhnlich sind, dass der Vertragspartner des Verwenders mit ihnen nicht zu rechnen braucht, werden nicht Vertragsbestandteil.
(2) Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen gehen zu Lasten des Verwenders.

Freitag, 17 März 2017 08:08

Räumungsklage bei vorliegenden Härtegründen

Geschrieben von

Werden im Rahmen einer Räumungsklage vom Mieter Härtegründe vorgetragen, muss das Gericht diese genau prüfen und im Zweifelsfall auch Gutachter einsetzen. Dies stellte der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 15.03.2017 fest (Aktenzeichen VIII ZR 270/15).

In dem Verfahren ging es um eine Wohnung, die der Vermieter mit einer darüber liegenden Wohnung verbinden wollte, um mehr Wohnraum für seinen Sohn zu schaffen, der die obenliegende Wohnung bewohnte. Darum kündigte der Vermieter seinem Mieter.

Das Mieterehepaar widersprach der Kündigung und argumentierte, dass zur Erweiterung der Wohnung, die vom Sohn des Mieters bewohnt wurde, auch die Dachgeschosswohnung genutzt werden könne. Außerdem führten sie aus, dass der Ehegatte neben anderen Gesundheitsschäden auch an einer beginnenden Demenz leide. Die Demenz könne durch einen Auszug verschlimmert werden. Bei Verlust der Wohnung müsse man unweigerlich in ein Pflegeheim umziehen. Dies lehnte die Gattin des Demenzkranken jedoch ab. Der Streit sollte nun von den Gerichten geklärt werden.

Inzwischen verstarb der Vermieter und der Sohn trat in diese Funktion ein. Er verfolgte als neuer Vermieter die Räumungsklage weiter. die Mieter Hier hatten zunächst die Vermieter Erfolg. Sowohl das zuständige Amtsgericht als auch die Berufungsinstanz waren der Meinung, dass die Mieter keine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach § 574 Abs. 1 BGB verlangen könnten.

Rechtliches

§ 574 BGB: Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung
(1) Der Mieter kann der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dies gilt nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt.
(2) Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.
(3) Bei der Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters werden nur die in dem Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Das Gericht glaubte den Mietern zwar die vorgetragenen Härtegründe. Diese wogen aber nach Haus für die Größe seiner Familie (zwei Kinder) angemessenen Wohnraum zu schaffen. Der Vermieter müsse sich auch nicht auf die Dachwohnung verweisen lassen.

Im Rahmen der Revision vor dem Bundesgerichtshof nahmen die Richter ausführlich zum § 574 Abs. 1 BGB Stellung.  So stellte das Gericht fest, dass sich die Richter grundsätzlich ein eigenes Bild von vorgetragenen Härtegründen machen müssen, wenn das Gericht die vorgetragenen Härtegründe für wahr hält, eine fehlende Prüfung durch das Gericht aber zu Lasten des Mieters ausfalle.

Damit widersprach das Gericht in diesem Fall den sogenannten Beibringungsgrundsatz. Dieser besagt, dass in einem Zivilprozess nur das gewertet wird, was von den streitenden Parteien vorgetragen wird. Die Richter unterstrichen, dass die Gerichte verfassungsrechtlich verpflichtet seien, gehalten seien, die Vorträge besonders genau zu prüfen. Dabei müssten die eventuellen Gefahren sorgfältig gegeneinander abgewogen werden. Dies gelte insbesondere dann, wenn mit schweren Gesundheitsbeeinträchtigungen oder gar Lebensgefahr bestehen könnten. Dies müsse, wenn notwendig, auch gutachterlich geprüft werden. Diese Prüfung sei von den Gerichten nicht ausreichend durchgeführt worden. Darum hob der BGH die vorinstanzlichen Entscheidungen auf und verwies das Verfahren an die Vorinstanzen zurück. 

Wird im Mietvertrag bestimmt „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter“, stellt diese Klausel grundsätzlich eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar und ist unwirksam. Wirksam könnte sie nur werden, wenn sich aus dem Mietvertrag ergeben würde, dass der Mieter einen finanziellen Ausgleich erhält. Dies entschied das Landgericht Berlin am 09.03.2017 (Aktenzeichen 67 S 7/17).

Das Urteil wurde in einem Prozess gefällt, bei dem es um die Rückgabe einer Wohnung ging, für die der Vermieter Schadenersatz forderte, weil der Mieter Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt habe. Da der Mieter sich weigerte zu zahlen, kam es zur gerichtlichen Auseinandersetzung, bei der der Vermieter jedoch sowohl vor dem Amtsgericht als auch vor dem Landgericht unterlag.

Für das Gericht spielte es bei der Entscheidung keine Rolle, ob die Wohnung bei Übergabe renoviert war (wie der Vermieter behauptete) oder nicht (wie es der Mieter vortrug). Selbst bei einer renoviert übergebenen Wohnung seine Klausel, nach der die Schönheitsreparaturen uneingeschränkt zu Lasten des Mieters gehen, unwirksam.

Das Gesetz verlange, dass man die Klausel so kundenfeindlich wie möglich auslege. Nach diesem Grundsatz legten die Richter die Klausel so aus, dass ein Mieter, der keine – an sich fällige – Schönheitsreparaturen durchführe, gegen den Vermieter deshalb auch keine Gewährleistungsansprüche mehr geltend machen könne. nicht ausführe, obwohl diese fällig seien, deshalb gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Gewährleistung wie zum Beispiel Minderung habe. Nach den gesetzlichen Regelungen sei dies unwirksam, da zwingend untersagt sei, zum Nachteil des Mieters Abweichendes zu vereinbaren. Der Gesetzgeber lasse nur in engen Grenzen die Übertragung der Schönheitsreparaturen zu. Diese Grenzen seien aber nicht eindeutig festgelegt.

Außerdem stelle die Klausel eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, da der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich für die Schönheitsreparaturen biete. Ein solcher Ausgleich müsse im Mietvertrag eindeutig festlegt werden, was hier nicht der Fall sei.

Zudem benachteilige die Klausel den Mieter unangemessen, sofern der Vermieter ihm für die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen keinen angemessenen Ausgleich gewähre. Dies sei vorliegend der Fall. Ein solcher Ausgleich müsse klar und deutlich vereinbart sein. Aus dem Inhalt des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages könne jedoch kein solcher Rückschluss gezogen werden.

Lesen Sie zu dem Thema Schönheitsreparaturen auch unseren Beitrag im Leitfaden Modernisieren.

Mittwoch, 15 März 2017 07:59

Im Stehen duschen verboten?

Geschrieben von

Normalerweise duscht man im Stehen. Wenn das Bad hierzu jedoch nicht geeignet ist, weil die Wände nur zur Hälfte gefliest wurden, kann das „Stehduschen“ nicht zulässig sein. Zu diesem Ergebnis kam das Landgericht Köln in einer Entscheidung (Aktenzeichen: 1 S 32/15).

In dem Verfahren stritt ein Ehepaar mit ihrem Vermieter. Sie wohnten bereits weit über 30 Jahre in einer Wohnung, deren Badezimmer mit einer Badewanne ausgestattet war. Die Wände des Bades waren nur bis zur halben Höhe gefliest. Wurde in der Badewanne im Stehen geduscht, wurde die Wand nass und es bildete sich Schimmel. Die Mieter verlangten vom Vermieter nicht nur, dass er die Schimmelschäden beseitigen, sondern wollten gleichzeitig die Miete wegen des Mangels um zehn Prozent kürzen.

Vor dem Amtsgericht konnte sich das Mieterehepaar durchsetzen. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht Köln entschieden die Richter jedoch: In dem Bad darf nicht im Stehen geduscht werden. Begründung der Richter: Da das Bad nicht für das Duschen im Stehen hergerichtet sei, entstehe dadurch zwangsläufig eine Schädigung der Mietsache. Dass es allgemein üblich sei, im Stehen zu Duschen hatte für das Gericht kein Gewicht.

Allerdings ist noch offen, ob die Mieter dieses Urteil anerkennen oder die nächsthöhere Instanz anrufen werden. 

Dienstag, 14 März 2017 07:44

Photovoltaik: Mieterstrom-Förderung

Geschrieben von

Die Bundesregierung will sogenannte Mieterstrommodelle ausbauen. Gleichzeitig will man mit der jetzt verabschiedeten Entschließung den Ausbau von Photovoltaik-Anlagen (PVA) fördern. Strom aus PVA, der an Mieter verkauft wird, soll mit bis zu 3,81 Cent pro Kilowattstunde gefördert werden.

Strom, der direkt an die Mieter verkauft wird – auch Mieterstrom genannt – wird meist mit Photovoltaik-Anlagen oder Blockheizkraftwerken erzeugt. Mieterstromkonzepte sind aber derzeit noch eher selten anzutreffen. Den Kostenvorteilen solcher Projekte stehen derzeit noch ein hoher Verwaltungsaufwand und steuerliche Restriktionen für den Vermieter gegenüber. Hier soll ein neues Gesetz dafür sorgen, dass Mieterstromprojekte weiter vorangetrieben werden. Beide Seiten – Mieter wie Vermieter – sollen hiervon profitieren.

Eine anteilige EEG-Umlagebefreiung, wie sie im Erneuerbaren Energien-Gesetz (EEG 2017) vorgesehen war, soll es nach dem neuen Gesetzentwurf nicht mehr geben. ist im neuen Förderkonzept nicht mehr vorgesehen. Daher ist auch weiterhin für den Mieterstrom die volle EEG-Umlage in Höhe von derzeit 6,88 Cent/kWh zu entrichten.

Geplant ist nun eine direkte Förderung bei Photovoltaikanlagen:

Photovoltaikanlagen

Förderung pro kWh

bis 10 kW

3,81 Cent

bis 40 kW

3,47 Cent

Bis 100 kW

2,21 Cent

Förderungsfähig ist aber nur der Strom einer Photovoltaikanlage, die auf dem Dach des Wohngebäudes installiert ist, der direkt an die Vermieter des jeweiligen Wohngebäudes geliefert wird. Keine Rolle spielt es, ob der Vermieter das Konzept realisiert oder ein Contractor. Das Mieterstromgesetz sieht eine Deckelung des jährlichen Photovoltaik-Ausbaus im Bereich Mieterstrom auf 500.000 kW vor.

Wenn klar ist, dass ein Mieter bei einer Eigenbedarfskündigung kein Interesse an einer möglichen Alternativwohnung hat, muss diese nicht zwingend angeboten werden. Sollte der Mieter sich dann auf eine Verletzung der Anbietpflicht berufen, handelt es treuwidrig. Das entschied das Landgericht Berlin am 01.12.2016 (Aktenzeichen 67 S 323/16).

In dem Verfahren hatte ein Vermieter Räumungsklage gegen einen Mieter erhoben, dem er wegen Eigenbedarf gekündigt hatte. Der Mieter rügte während des Prozesses, dass ihm eine vorhandene Alternativwohnung nicht angeboten worden sei. Das zuständige Amtsgericht meinte jedoch, dass dies nicht beachtenswert sei und gab dem Vermieter Recht. Hierüber hatte das Landgericht Berlin im Berufungsverfahren zu entscheiden.

Auch die Richter beim Landgericht gaben dem Vermieter Recht. Sie schlossen aus dem Verhalten des Mieters, dass er an der Alternativwohnung zu keinem Zeitpunkt interessiert gewesen sei. Denn die Wohnung war dem Mieter inzwischen angeboten worden – der Mieter hatte sie jedoch nicht bezogen. dem man inzwischen die Alternativwohnung angeboten hatte. Wenn aber von vorneherein kein Interesse des Mieters an einer Alternativwohnung bestehe, könne auf das Angebot der Wohnung auch verzichtet werden.

Hierbei handelt es sich jedoch um eine Einzelfallentscheidung. Der Vermieter ist deshalb gut beraten, auch in Fällen, in denen er davon ausgehen kann, dass der Mieter eine Alternativwohnung nicht annehmen wird, diese dennoch anzubieten.

Donnerstag, 02 März 2017 08:05

Schlüsseldienst und Wucher

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Eine überteuerte Abrechnung eines Schlüsseldienstes muss nicht immer den Straftatbestand des Wuchers erfüllen. Zu diesem Ergebnis kam das Oberlandesgericht Köln in einem Revisionsverfahren vom 22.11.2016 (Aktenzeichen 1 RVs 210/16). In dem Verfahren ging es nicht um die Frage, ob die Rechnung überhaupt bezahlt werden muss, sondern lediglich um die Klärung, ob der Straftatbestand des Wuchers erfüllt wurde.

In dem Verfahren ging es um einen Schlüsseldienstbetreiber, der für das Öffnen einer Tür 320,00 € forderte. Das Öffnen mit einer Plastikkarte hatte etwa eine Minute gedauert. Nach Meinung der Staatsanwaltschaft hätte der Schlüsseldienst maximal 130,00 € fordern dürfen. Darum verklagte sie den Betreiber wegen Wucher.

Rechtliches

§ 291 Strafgesetzbuch (StGB) – Wucher (Auszug):
(1) Wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem Dritten … für eine sonstige Leistung … Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung oder deren Vermittlung stehen, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft. …
(2) In besonders schweren Fällen ist die Strafe Freiheitsstrafe von sechs Monaten bis zu zehn Jahren. …

Die Richter stellten fest, dass im vorliegenden Fall keine Zwangslage vorgelegen habe, die der Schlüsseldienstbetreiber ausgenutzt habe. Dass sich der Auftraggeber ausgesperrt habe, reiche juristisch nicht aus, um von einer Zwangslage im Sinne des Strafgesetzes zu sprechen. Dies wäre beispielsweise der Fall gewesen, wenn eine hilflose Person in der Wohnung eingesperrt gewesen wäre oder größere Wasserschäden zu befürchten wären beziehungsweise akute Brandgefahr bestanden hätte. In diesem Fall habe aber keine akute Notsituation vorgelegen, die der Schlüsseldienstbetreiber ausgenutzt hätte. Dem Auftraggeber sei es unter diesen Umständen durchaus zuzumuten, sich vor der Auftragserteilung nach den Preisen des Schlüsseldienstes zu erkundigen und im Zweifelsfall nach einer Alternative zu suchen.

Da es sich um ein strafrechtliches Verfahren handelte, wurde von den Richtern nur am Rande auf die zivilrechtliche Seite des Falles hingewiesen. Hier vertrat das Gericht die Ansicht, dass lediglich die übliche Vergütung zu zahlen sei, wenn kein Preis vereinbart wurde. Hätte der Schlüsseldienst eine Notlage ausgenutzt um einen Wucherpreis durchzusetzen, sei das Rechtsgeschäft ohnehin nichtig.

Donnerstag, 02 März 2017 06:52

Rückbau einer ungenehmigten Trennwand

Geschrieben von

Wird in einer Wohnung ohne Genehmigung des Vermieters eine Rigips-Trennwand eingezogen, ist dies nicht durch den vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt. Deshalb kann der Vermieter den Rückbau der Wand verlangen. Das ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Berlin vom 20.12.2016 (Aktenzeichen 63 S 115/16).

In dem Verfahren ging es um eine solche Wand, die der Mieter in der Wohnung eingezogen hatte. Sie war mehrere Meter lang und in ihr befand sich eine Tür mit der dazugehörigen Zarge. Der Vermieter hatte den Einbau der Wand nicht genehmigt, obwohl dies laut Mietvertrag notwendig gewesen wäre. Darum verlangte der Vermieter den Rückbau der Wand. Der Mieter weigerte sich jedoch, sodass der Vermieter klagte und vor dem Amtsgericht Recht bekam. Der Mieter ging in die Berufung

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieter einer Wohnung errichteten in einem Raum eine mehrere Meter lange Trennwand aus Rigipsplatten mit Tür samt Zarge. Da die Vermieterin ihre Zustimmung dazu nicht erteilt hatte, verlangte sie den Rückbau. Sie verwies zur Begründung auf eine Regelung im Mietvertrag, wonach sämtliche baulichen Maßnahmen unter dem Erlaubnisvorbehalt der Vermieterin stand. Da die Mieter sich weigerten die Trennwand zu entfernen, erhob die Vermieterin Klage. Sowohl das zuständige Amtsgericht als auch das Landgericht Berlin gaben dem Vermieter Recht.

Das Landgericht erkannte, dass es sich bei dem Einbau der Trennwand um einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache handele. Der Mieter habe die nach dem Mietvertrag für solche Fälle vereinbarte Genehmigung des Vermieters nicht eingeholt. Es habe auch kein grundsätzlicher Anspruch des Mieters bestanden, eine solche Wand einzubauen. Der Vermieter habe deshalb nach § 541 BGB die Entfernung der Wand einklagen können.

Rechtliches

§ 541 BGB Unterlassungsklage bei vertragswidrigem Gebrauch: Setzt der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung des Vermieters fort, so kann dieser auf Unterlassung klagen.

Die Richter stellten klar, dass grundsätzlich das Bohren und Dübeln in der Wohnung – zum Beispiel zum Anbringen von Hängeschränken oder Regalen – zum vertragsgemäßen Gebrauch zählten. Sie bestätigten auch, dass die Montage der Wand grundsätzlich mit vergleichbaren Mitteln geschehen sei. Allerdings handele es sich bei dem Einbau einer kompletten Wand nicht um eine alltägliche Maßnahme, wie das Montieren von Möbeln und Regalen an der Wand. Außerdem wären hier auch Löcher im Boden befunden, was ebenfalls unüblich sei.

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