Facebook
Twitter
Newsfeed

Guter Rat vom Anwalt.

Exklusiv für PLUS-Mitglieder: Unsere
Anwälte beraten Sie sofort am Telefon.
  PLUS-Mitglied werden  

Blog

image

Blog Archiv

Montag, 23 Januar 2017 09:21

Schwerpunktthema: Eigenbedarfskündigung

Geschrieben von

Im nächsten Hausblick-Report, dem kostenlosen Newsletter von Hausblick, wird das Thema der Eigenbedarfskündigung ausführlich behandelt. Außerdem befasst sich die Ausgabe, die in den nächsten Tagen an die Abonnenten versandt wird, mit den gesetzlichen Neuerungen, die die Vermieter in diesem Jahr beachten müssen beziehungsweise erwarten können. Zusätzlich wird ein Zuschussangebot vorgestellt, das speziell für den Kleinvermieter gedacht ist und ihn unterstützt, wenn er seine Wohnungen einbruchssicherer machen will. Schließlich zeigt der Report auf, welche Alternativen es zum Streusalz gibt, dessen Einsatz in vielen Kommunen verboten ist. Ganz unten rechts auf dieser Seite können Sie diesen Informationsbrief – natürlich kostenlos und unverbindlich – abonnieren. 

Montag, 23 Januar 2017 08:36

Kein Schadensersatz fürs „Häufchen“

Geschrieben von

Findet ein Grundstückerwerber auf dem gekauften Gelände Hundekot, kann er erst Schadenersatz verlangen, wenn er dem Voreigentümer die Möglichkeit eingeräumt hat, die „Häufchen“ zu entfernen (Urteil des Amtsgerichts München – Aktenzeichen: 171 C 15877/15).

In dem Streit ging es um den Sondernutzen an einem Gartenanteil den der Kläger zusammen mit einer Eigentumswohnung erworben hatte. Laut Kaufvertrag wurde der Erwerb „genau besichtigt“. Der Verkäufer hatte den Garten aber zeitweise auch als Toilette für seinen Hund genutzt. Der Käufer monierte nun, dass er die Haufen nicht gesehen habe, da er im Winter gekauft hatte, als der Garten verschneit war.  Der Hundehalter habe das Geschäft in Hinblick auf den bevorstehenden Verkauf nicht entfernt. Den Kot seines eigenen Hundes habe er immer entfernt. Er beauftragte eine Gartenbaufirma die 19 Hundehaufen zu entfernen.

Der Käufer machte geltend, dass Hundekot besonders gefährlich sei. Die Fäkalien enthielten besonders resistente Krankheitserreger und Parasiten. Deshalb müsse der gesamte Oberboden abgetragen werden, was auch eine neue Bepflanzung erforderlich mache. Insgesamt verlangte der Kläger 3.500,00 € Schadenersatz.

Das Amtsgericht München lehnte diese Forderung ab. Zwar sah das Gericht in den Hundehaufen einen Sachmangel, der neue Eigentümer hätte aber dem Vorbesitzer die Möglichkeit der Nacherfüllung einräumen müssen. Außerdem stellte das Gericht fest, dass der Kläger den aufgefundenen Kot zu spät entfernen ließ, so dass er für die Kontaminierung des Bodens mitverantwortlich sei. Hierdurch sei ein Folgeschaden entstanden, der auf dem ursprünglichen Sachmangel beruhe.

Montag, 16 Januar 2017 07:59

Aufzug in der Wohnungseigentumsanlage

Geschrieben von

Für den Einbau eines Aufzugs im gemeinschaftlichen Treppenhaus einer Wohnungseigentumsanlage bedarf es immer der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Dies gilt auch, wenn ein Eigentümer die gesamten Kosten für den Einbau übernimmt. Dies entschied der Bundesgerichtshof in einem Urteil vom 13.01.2017 (Aktenzeichen V ZR 96/16).

In dem Streit ging es um einen Eigentümer, der sowohl im fünften Stock einer Wohneigentumsanlage eine Wohnung besaß, als auch eine kleinere im Pattere der gleichen Anlage. Die Erdgeschosswohnung hatte er vermietet. Der Eigentümer beantragte nun – zusammen mit anderen Eigentümern – in der Anlage einen geräuscharmen, energieeffizienten Personenaufzug einzubauen. Dieser sollte in einem im Treppenhaus vorhandenen offenen Schacht eingebaut werden. Der Antrag wurde jedoch abgelehnt.

Daraufhin klagte der Eigentümer gegen die anderen Eigentümer, die seinen Antrag abgelehnt hatten. Er verlangte deren Zustimmung für den Einbau, der auf seine Kosten erfolgen sollte. Der Aufzug sei notwendig, so argumentierte er, da er und seine Frau zeitweise die zu 100 % schwerbehinderte Enkeltochter betreuten. Mit dieser Klage hatte er jedoch vor dem Amtsgericht keinen Erfolg.

Vor dem Landgericht konnte er sich im Berufungsverfahren jedoch durchsetzen. Das Gericht verhängte eine „Beschlussersetzung“, die die Eigentümer verpflichtete, den Einbau des Aufzugs zu dulden. Die Einbau- und Wartungskosten, sowie die eventuell notwendig werdenden Kosten für den Rückbau habe der Kläger zu tragen. Er könne jedoch mit den anderen Befürwortern des Aufzuges eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gründen, deren Mitglieder sich diese Kosten teilten. Der oder die Kostenträger könnten die Nutzung des Aufzugs auf die Wohnungseigentümer beschränken, die sich auch angemessen an den entstehenden Kosten beteiligten.

Im Revisionsverfahren hob der Bundesgerichtshof (BGH) dieses Urteil jedoch wieder auf und stellte die Entscheidung des Amtsgerichts wieder her. Die Richter des BGH stellten zunächst grundsätzlich fest, dass bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum grundsätzlich der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedürfe, wenn den anderen Wohnungseigentümern daraus ein Nachteil entstehe, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Einen solchen Nachteil sah das Gericht als gegeben an.

Das Gericht führte aus, dass sich zunächst beide Parteien auf das Grundrecht auf Eigentum berufen könnten. Aus Sicht des Klägers sei zu berücksichtigen, dass nach Artikel 3 Abs. 3 Satz 2 Grundgesetz niemand wegen seiner Behinderung benachteiligt werden darf. Da der Kläger seine Enkelin regelmäßig über längere Zeit betreue, können davon ausgegangen werden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft den Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe dulden müsse.

Allerdings müsse die Frage beim Einbau eines Personenaufzugs anders gesehen werden. Hier finde ein erheblicher Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums statt, was sowohl für den Einbau wie auch für einen eventuellen Rückbau gelte. Im Treppenhaus würde dadurch viel Platz verloren gehen, der derzeit zum Beispiel für das Abstellen von Fahrrädern und Kinderwagen genutzt würde. Außerdem müsste mit massiven Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum gerechnet werden. Dies könne sich schon aus bauordnungs- und brandschutzrechtlichen Vorgaben ergeben. Darüber hinaus müsse berücksichtigt werden, dass gegenüber Dritten die Verkehrssicherungspflicht auch bei den Eigentümern greife, die den Einbau ablehnten.  

Hinzu käme noch ein anderer Gesichtspunkt. Da die Nutzung den Eigentümern vorbehalten bleiben, die sich auch an den Kosten beteiligten, würde diesen ein Sondernutzungsrecht eingeräumt, das aber nur mit dem Einverständnis der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt werden könne.  

Foto: ©Dieter Schütz / pixelio.de

Samstag, 14 Januar 2017 09:58

Wirtschaftlichkeitsgebot beim Heizölkauf

Geschrieben von

Dass der Vermieter beim Einkauf von Heizöl wirtschaftlich handeln muss, bedeutet nicht, dass er den günstigsten Lieferanten auswählen muss. Das stellte das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 22.08.2016 fest (Aktenzeichen 18 S 1/16).

Dem Urteil lag ein Streit zwischen einem Vermieter und seinem Mieter zugrunde, der sich weigerte eine Nachzahlung aufgrund des Einkaufs von Heizöl zu zahlen. Der Mieter behauptete, das Heizöl sei zu teuer eingekauft worden. Der Vermieter verwies darauf, dass er die ihm zugänglichen Preise verglichen habe. Sein Lieferant habe dabei im Mittelfeld gelegen. Deshalb hielt er den Preis für wirtschaftlich vertretbar. Der Streit landete vor Gericht, wo der Mieter jedoch unterlag.

Das Wirtschaftlichkeitsgebot nach § 556 Abs. 3 Satz 1 („Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.“ Sei vom Vermieter zu beachten. Dazu reiche es aber aus, wenn der Vermieter sich aus allgemein zugänglichen Quellen über die aktuellen Preise informiere. Auf dieser Basis könne er dann feststellen, ob der ihm angebotene Preis angemessen sei. Für den Zuschlag könne aber nicht der Preis alleine entscheidend sein. Auch Aspekte, wie etwa die Zuverlässigkeit des Anbieters oder eine bereits langjährige Geschäfts­beziehung zwischen Vermieter und Lieferanten dürften hier bei der Entscheidung berücksichtigt werden.

Donnerstag, 12 Januar 2017 09:16

Keine Miete vom Jobcenter

Geschrieben von

Gerät ein Mieter wegen Zahlungseinstellung des Jobcenters in Zahlungsverzug, kann ihm der Mieter fristlos kündigen. Behauptet er, dass er nichts von der Zahlungseinstellung des Jobcenters gewusst habe, so muss er diese Unkenntnis beweisen. Da stellte das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 13.10.2016 fest (Aktenzeichen 67 S 285/16).

In dem Verfahren ging es um die fristlose Kündigung eines Mieters wegen Zahlungsverzugs. Der Mieter wollte die Kündigung nicht akzeptieren. Er argumentierte, dass er von den Rückständen nichts gewusst habe. Davor war die Miete vom Jobcenter überwiesen worden. Dass von dort nicht mehr gezahlt wurde, habe er nicht gewusst. Daraufhin verwies der Vermieter auf eine Zahlungserinnerung, von der der Mieter wieder behauptete, er habe sie nicht erhalten. Der Vermieter ging vor Gericht und konnte sich durchsetzen. Auch im Berufungsverfahren unterlag der Mieter.

Das Landgericht Berlin bestätigte dem Vermieter, dass er nach den §§ 546 und 985 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) die Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangen könne.

Rechtliches

§ 546 BGB – Rückgabepflicht des Mieters
(1) Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben
(2) Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten überlassen, so kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses auch von dem Dritten zurückfordern.

§ 985 BGB – Herausgabeanspruch
Der Eigentümer kann von dem Besitzer die Herausgabe der Sache verlangen.

Den Argumenten des Mieters schlossen sich die Richter nicht an. Sie vertraten die Ansicht, dass dieser hätte nachweisen müssen, dass er von der Zahlungseinstellung des Jobcenters nichts gewusst und die Zahlungserinnerung nicht erhalten habe. Da er diesen Nachweis nicht erbringen konnte, war die fristlose Kündigung zulässig.

Verhindert ein Mieter durch eine einstweilige Verfügung Sanierungsarbeiten und erweist sich diese einstweilige Verfügung als unberechtigt, kann der Mieter schadenersatzpflichtig gemacht werden. Dies stellte der Bundesgerichthof in einem Urteil vom 13.10.2016 fest (Aktenzeichen IX ZR 149/15).

In dem Verfahren ging es um eine vom Mieter veranlasste einstweilige Verfügung, die geplante Sanierungsarbeiten bis zur endgültigen Feststellung der Rechtmäßigkeit verhindern sollte. Das zuständige Amtsgericht verhängte diese einstweilige Verfügung und bestätigte diese auch nach Widerspruch des Vermieters.

Im Berufungsverfahren zog der Mieter jedoch den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurück. Daraufhin klagte nun der Vermieter auf Schadenersatz. Die Klage wurde jedoch sowohl vom zuständigen Amtsgericht als auch vom Berufungsgericht zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof sah die Sache jedoch anders.

Die Richter vertraten die Ansicht, dass der Mieter schadenersatzpflichtig nach § 945 ZPO (Zivilprozessordnung) bestehen könne.

Rechtliches

§ 945 ZPO Schadensersatzpflicht: Erweist sich die Anordnung eines Arrestes oder einer einstweiligen Verfügung als von Anfang an ungerechtfertigt oder wird die angeordnete Maßregel auf Grund des § 926 Abs. 2 oder des § 942 Abs. 3 aufgehoben, so ist die Partei, welche die Anordnung erwirkt hat, verpflichtet, dem Gegner den Schaden zu ersetzen, der ihm aus der Vollziehung der angeordneten Maßregel oder dadurch entsteht, dass er Sicherheit leistet, um die Vollziehung abzuwenden oder die Aufhebung der Maßregel zu erwirken.

Der BGH führte weiter aus, dass es keine Rolle spiele, ob der Mieter rechtswidrig gehandelt habe oder ein Verschulden seinerseits vorliege. Da es sich bei einer einstweiligen Verfügung um keinen endgültigen Titel handele, trage der Antragsteller auch das Risiko, wenn er hieraus die Durchführung betreibe. Im vorliegenden Fall könne der Vermieter die ihm entstandenen Kosten und Mietausfälle gegenüber dem Mieter geltend machen.

Im vorliegenden Fall müsse jedoch noch geprüft werden, ob den Vermieter ein Mietverschulden anzulasten sei. Eventuell habe er ja Anlass dazu gegeben, dass der Mieter eine einstweilige Verfügung erwirkt habe. Der Fall wurde aus diesen Gründen an das zuständige Landgericht zurück überwiesen.

Rechtliches

§ 254 BGB: Mitverschulden (Auszug): (1) Hat bei der Entstehung des Schadens ein Verschulden des Beschädigten mitgewirkt, so hängt die Verpflichtung zum Ersatz sowie der Umfang des zu leistenden Ersatzes von den Umständen, insbesondere davon ab, inwieweit der Schaden vorwiegend von dem einen oder dem anderen Teil verursacht worden ist.

Dienstag, 10 Januar 2017 07:45

Gratis-Webinar: Steuererklärung für Vermieter

Geschrieben von

Als Vermieter müssen Sie nicht nur die jährliche Nebenkostenabrechnung meistern. Auch bei der Steuererklärung gibt es für Vermieter einiges zu beachten – vor allem aber jede Menge Chancen zum Steuern sparen!
 
Wir zeigen Ihnen, wie Sie als Vermieter Ihre Steuererklärung 2016 optimieren: Die Experten von steuernsparen.de geben Tipps und stehen für Ihre Fragen bereit. Und das Beste: Wir schenken Ihnen die Teilnahme an diesem Webinar im Wert von EUR 14,95. Am besten gleich anmelden:
Webinar „Steuererklärung für Vermieter“ gratis nutzen - statt EUR 14,95 >
 
Sie haben noch keine Steuer-Software für die Erklärung 2016? Dann bestellen Sie jetzt den vielfachen Testsieger WISO steuer:Sparbuch in der aktuellen Ausgabe 2017. Den günstigen Einstieg in den Steuer-Spar-Vertrag mit 10 Euro Rabatt für unschlagbare EUR 19,95:
Jetzt bestellen und 10 Euro sparen >

Montag, 09 Januar 2017 16:46

Aus für alte Heizkessel?

Geschrieben von

In diesem Jahr wird es für alte Heizkessel wahrscheinlich eng. Denn seit dem 01.01.2017 müssen die Bezirksschornsteinfeger mehr als 15 Jahre alte Heizgeräte mit einem Effizienzlabel kennzeichnen. Das ist zunächst mit keinen Verpflichtungen für die Besitzer verbunden. Man hofft darauf, dass die schlechten Werte einer Heizung einen Austausch schmackhafter machen wird. Sollte sich dieser Effekt aber nicht im gewünschten Umfang einstellen, werden wohl in einer der kommenden Energieeinsparverordnungen entsprechende Regelungen zu finden sein.

Gekennzeichnet werden Altgeräte bis zu einer Leistung von 400 kW. Das Label wird bei der nächsten Prüfung ausgehändigt. Für den Inhaber entstehen keine zusätzlichen Kosten. Es werden die gleichen Energieeffizienzklassen verwendet wie bei Haushaltsgeräten oder Heizgeräte (seit 2015):

Klassen

Erläuterung

A++

Kein Handlungsbedarf: Die Anlage arbeitet optimal und/oder nutzt erneuerbare Energien.

A und B

Der Heizkessel ist auf dem aktuellen Stand der derzeitigen Technik. Verbesserungen der Werte sind jedoch in vielen Fällen möglich.

C und D

Der Heizkessel ist veraltet. Sein Energieverbrauch ist zu hoch.  Durch einen Austausch können die Energiekosten erheblich gesenkt werden.

E

Die Heizungsanlage sollte dringend ausgetauscht werden.

Wer sich für eine Renovierung oder den Austausch der Heizungsanlage entscheidet, sollte sich unbedingt über die aktuellen Förderprogramme informieren. Das CO2-Gebäudesanierungsprogramm fördert den Einbau effizienter Heizungen. Das Marktanreizprogramm (MAP) unterstützt die Nutzung erneuerbarer Energien. Seit August 2016 bezuschusst der Staat außerdem den Austausch von Heizungspumpen und den hydraulischen Abgleich von Heizungsanlagen. Detaillierte Informationen finden Sie auf den Seiten der KfW-Bank.

Mittwoch, 04 Januar 2017 09:19

12 Monate – und keinen Tag länger

Geschrieben von

Der Mieter kann der Betriebskostenabrechnung in Teilen oder ganz widersprechen. Die Widerspruchsfrist endet nach genau 12 Monaten nach Abrechnungszugang beim Mieter. Da entschied zumindest das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 25.10.,2016 (Aktenzeichen 63 S 35/16).

In dem Streit ging es um eine Betriebskostenabrechnung, gegen die ein Mieter am 02.09.2015 Einwende erhob. Er hatte die Abrechnung jedoch am 01.09.2013 erhalten. Der Vermieter war deshalb der Meinung, dass der Einwand zu spät gekommen sei und bestand auf der Nachzahlung von 248,42 €. Da der Mieter meinte, die Frist ende erst zum Ende des Monats September, klagte der Vermieter.   

Das Landgericht Berlin gab dem Vermieter Recht. Der Einwand des Mieters sei nach der Einwand-Frist erhoben worden und bleibe deshalb ohne Bedeutung. Damit stellte sich das Gericht gegen eine Entscheidung des Landgerichts Frankfurt/Oder, das entschieden hatte, dass die Frist immer bis zum Ende des Monats laufe. Die Richter des Landgerichts Berlin stellten hingegen fest, dass nach § 188 Abs. 2 BGB eine Monatsfrist Tag-genau ende.

Rechtliches

§ 188 Abs. 2 BGB: Eine Frist, die nach Wochen, nach Monaten oder nach einem mehrere Monate umfassenden Zeitraum - Jahr, halbes Jahr, Vierteljahr - bestimmt ist, endigt im Falle des § 187 Abs. 1 mit dem Ablauf desjenigen Tages der letzten Woche oder des letzten Monats, welcher durch seine Benennung oder seine Zahl dem Tage entspricht, in den das Ereignis oder der Zeitpunkt fällt, im Falle des § 187 Abs. 2 mit dem Ablauf desjenigen Tages der letzten Woche oder des letzten Monats, welcher dem Tage vorhergeht, der durch seine Benennung oder seine Zahl dem Anfangstag der Frist entspricht.

Hierbei sei zu berücksichtigen, dass nach § 187 Abs. 1 BGB der Tag des Ereignisses (hier der Zugang der Betriebskostenabrechnung) nicht mitgezählt werde.

Rechtliches

§ 187 Abs. 1 BGB: Ist für den Anfang einer Frist ein Ereignis oder ein in den Lauf eines Tages fallender Zeitpunkt maßgebend, so wird bei der Berechnung der Frist der Tag nicht mitgerechnet, in welchen das Ereignis oder der Zeitpunkt fällt.

Damit sei die Einwendungsfrist bereits am 02.09.2015 abgelaufen.

Donnerstag, 29 Dezember 2016 08:48

Einsichtsrecht bei Nebenkostenabrechnung

Geschrieben von

Das Landgericht Kempten hat in einem Urteil vom 16.11.2016 (Aktenzeichen 53 S 740/16) festgestellt, dass ein Mieter grundsätzlich Anspruch drauf hat, die Originalbelege, die der Nebenkostenabrechnung zugrunde liegen, einzusehen. Steht ihm aufgrund der weiten Entfernung zwischen der Wohnung des Mieters und des Vermieters ein Einsichtsrecht am Mietobjekt zu, kann er auch hier die Vorlage der Original-Unterlagen verlangen. So lange der Anspruch des Mieters auf Einsichtnahme der Originalbelege nicht erfüllt wurde, kann dieser gegenüber der Nachforderung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 Abs. 1 BGB geltend machen.

Rechtliches

§ 273 Abs. 1 BGB: Hat der Schuldner aus demselben rechtlichen Verhältnis, auf dem seine Verpflichtung beruht, einen fälligen Anspruch gegen den Gläubiger, so kann er, sofern nicht aus dem Schuldverhältnis sich ein anderes ergibt, die geschuldete Leistung verweigern, bis die ihm gebührende Leistung bewirkt wird (Zurückbehaltungsrecht).

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Weiter
Seite 1 von 72