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Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung so gestalten, dass der Mieter einzelne Betriebskosten als haushaltsnahe Dienstleistungen geltend machen kann. Alternativ kann er hierfür entsprechende Bescheinigungen ausstellen. Diese Ansicht vertritt zumindest das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 18.10.2017 (Aktenzeichen 18 S 339/16). Allerdings wurde zu diesem Urteil die Revision beim Bundesgerichtshof zugelassen.

In dem Verfahren ging es um eine Nebenkostenabrechnung, in der die haushaltsnahen Dienstleistungen nicht besonders ausgewiesen wurden. Der Mieter verlangte deshalb eine Bescheinigung des Vermieters über die entsprechenden Positionen. Dies lehnte der Vermieter jedoch ab und verwies auf den Mietvertrag, in dem geregelt war, dass er keine Bescheinigungen über haushaltsnahe Dienstleistungen erstellen müsse. Der Mieter versuchte daraufhin, sich gerichtlich durchzusetzen.

Vor dem Amtsgericht Charlottenburg hatte er jedoch keinen Erfolg. Das Gericht entschied am 30.09.2016, dass eine Bescheinigung nicht notwendig sei, da der Mieter den Steuernachlass auch mit Hilfe der erhaltenen Nebenkostenabrechnung geltend machen könne (Aktenzeichen 220 C 72/16). Der Mieter gab sich mit dieser Entscheidung nicht zufrieden und ging in Berufung. Hier hatte er vor dem Landgericht Berlin Erfolg.

Die Richter urteilten, dass der Mieter Anspruch auf eine Bescheinigung habe, aus der die als haushaltsnahe Dienstleistungen anrechenbaren Nebenkosten ersichtlich seien. Allerdings müsse der Vermieter keine Bescheinigung nach § 35a Einkommensteuergesetz (EstG) ausstellen. Die entsprechenden Betriebskosten müssten auch nicht ausdrücklich als haushaltsnahe Dienstleistungen deklariert werden. Eine ausreichende Erläuterung der einzelnen Positionen reiche aus.

Die Aufschlüsselung der einzelnen Positionen müsse jedoch so erfolgen, dass der Mieter den jeweiligen steuerlich verwertbaren Anteil der Betriebskostenabrechnung erkennen könne. Diese Aufteilung ist dem Mieter nach Meinung des Gerichts zuzumuten, da dieser hierfür die Hausverwaltung aufsuchen und Belege und Rechnungen durchsehen müsse, um die entsprechenden Werte zu ermitteln.

Die Regelung im Mietvertrag, dass der Vermieter grundsätzlich keine Bescheinigu8ngen über haushaltsnahe Dienstleistungen ausstelle, hielt das Gericht für unwirksam. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag benachteilige den Mieter unangemessen (§ 307 BGB). Außerdem handele es sich hier um eine überraschende Klause (§ 305 c BGB).

Mittwoch, 13 Dezember 2017 08:04

Verwandte helfen beim Hausbau

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Selbst wenn Verwandte über 500 Stunden beim Hausbau helfen, kann es sich dabei um Gefälligkeitsleistungen handeln, so dass für den Bauherrn keine Unfallversicherungspflicht entsteht. Dies hat das Sozialgericht Heilbronn am 15.11.2017 entschieden (Aktenzeichen des Urteils: S 6 U 138/17).

Der Entscheidung lag ein Rechtsstreit zwischen einem Ehepaar und der Bau-Berufsgenossenschaft (Bau-BG) zugrunde. Beim Hausbau des Ehepaars hatten die Väter und Brüder geholfen. Sie leisteten hierbei mehr als 500 Arbeitsstunden, wofür die Berufsgenossenschaft einen Beitrag von rund 1.000 Euro verlangte. Sie argumentierte, dass bei einer so hohen Anzahl von Arbeitsstunden nicht mehr von einer familiären Gefälligkeit ausgegangen werden könne.   Außerdem – so die BG – handele es sich bei den von den Verwandten geleisteten Arbeiten nicht um Hilfsarbeiten, sondern Leistungen von erheblichen Gewicht. Darum müssten die Verwandten wie Beschäftigte des Ehepaars behandelt und entsprechend unfallversichert werden. Das Ehepaar sah dies aber nicht ein und klagte gegen die BG.

Mit Erfolg. Die Beitragsbescheide der BG wurden vom Sozialgericht Heilbronn aufgehoben. Das Gericht sah nicht, dass das Ehepaar als Unternehmer einzustufen seien und die Verwandten als Beschäftigte zu behandeln wären. Von sogenannten „Wie-Beschäftigten“ könne hier nicht die Rede sein, da es an den entsprechenden Voraussetzungen fehle. Hier gehöre beispielsweise, dass einem Unternehmen dienende Leistung von wirtschaftlichen Wert erbracht würde. Gefälligkeitsleistungen von Verwandten würden von der Regelung für „Wie-Beschäftigte“ nicht erfasst. Eine zeitliche Begrenzung, ab wie vielen Stunden solche Gefälligkeitsleistungen nicht mehr als solche gesehen werden dürften, gäbe es aber nicht.

Zwischen den Helferinnen und Helfern und dem Ehepaar hätten starke Bindungen bestanden, die durch gemeinsame Feiern und der gegenseitigen Unterstützung der verschiedensten Art dokumentiert würden. Auch ergäbe sich über den gesamten Zeitraum durchschnittlich eine Unterstützungsleistung von weniger als 3 ½ Stunden pro Helfer und Woche.

Montag, 11 Dezember 2017 07:37

Nutzung der Mietkaution

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Die Mietkaution kann vom Vermieter in Anspruch genommen werden, wenn die Forderungen unstrittig sind oder gerichtlich festgestellt wurden. Dies ergibt sich aus einem Urteil des Landgerichts Berling vom 20.07.2017 (Aktenzeichen 67 S 111/17).

In dem Verfahren ging es um Ansprüche eines Vermieters, die dieser gegen seinen Mieter nach Ende des Mietverhältnisses geltend machte. Die Ansprüche wurden jedoch vom Mieter bestritten. Darum wollte der Vermieter die Kaution seines ehemaligen Mieters in Anspruch nehmen. Um dies zu verhindern, beantragte der Mieter eine einstweilige Verfügung, die dem Vermieter die Nutzung der Kaution untersage. Der Eilantrag wurde zunächst vom zuständigen Amtsgericht abgewiesen. Im Berufungsverfahren konnte sich der Mieter jedoch durchsetzen.

Die Richter am Landgericht Berlin stellten fest, dass der Vermieter die Kaution nur in Anspruch nehmen könne, wenn die Ansprüche unstrittig seien oder rechtmäßig festgestellt wurden. Dies folgerte das Gericht aus seiner Einschätzung, dass es sich bei einer Kaution primär um eine Sicherheitsleistung.

Donnerstag, 07 Dezember 2017 08:42

Kündigung und Nutzungsentschädigung

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Geht der Vermieter davon aus, dass eine Kündigung durch den Mieter unwirksam sei, fehlt es ihm am Willen, die Wohnung zurückzunehmen. Deshalb könne er in einer solchen Situation auch keine Nutzungsentschädigung verlangen. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am 12.07.2017 (Aktenzeichen VIII ZR 214/16).

n dem Rechtsstreit ging es um eine Wohnung, die nach der Scheidung vom Ex-Ehemann ordentlich gekündigt wurde. Der Vermieter akzeptierte die Kündigung jedoch nicht, da er es für unzulässig hielt, dass der Mann alleine kündigte. Nach seiner Meinung müsse auch die ehemalige Ehefrau kündigen. Deshalb verlangte der Vermieter weiter die Miete, die der Mieter jedoch nicht zahlte.

Die daraufhin vom Vermieter eingereichte Klage war sowohl vor dem Amts- als auch im Berufungsverfahren erfolgreich. Beide Gerichte stellten zunächst fest, dass der Vermieter keinen Anspruch auf die Miete habe, da der Mietvertrag ordentlich gekündigt sei. Da der Mann alleiniger Mieter war, konnte er auch alleine kündigen.  Aber der Vermieter habe Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltens der Wohnung. Die Richter verwiesen hier auf § 546 a Abs. 1 BGB („ Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.“).

Der Mieter legte gegen diese Entscheidung Revision beim Bundesgerichtshof (BGH) ein und erhielt dort Recht. Die Richter am BGH argumentierten, dass es am Rücknahmewillen des Vermieters gefehlt, weshalb auch von keiner Vorenthaltung der Wohnung die Rede sein könne. Deshalb entfalle auch der Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB.

Vom fehlenden Rücknahmewillen – so die Richter – sei auszugehen, wenn der Mieter – wie im vorliegenden Fall – vom Fortbestehen des Mietvertrages ausgehe. Dabei spiele es keine Rolle, aus welchem Grund der Vermieter vom Fortbestand des Mietvertrages ausgehe. 

Donnerstag, 07 Dezember 2017 08:05

Mietpreisbremse in Bayern unwirksam

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Das Landgericht München hat die Mietpreisbremse in Bayern für unwirksam erklärt (Urteil vom 06.12.2017 – Aktenzeichen 14 S 10058/17). Die entsprechende verstoße gegen die bundesgesetzliche Ermächtigungsgrundlage.  Sie sei deshalb unwirksam.

Die Entscheidung ging auf eine Klage zweier Mieter zurück. Sie hatten den Vermieter aufgefordert, ihnen Auskünfte zu erteilen, mit denen sie eine Rückforderungsklage wegen überhöhter Mieten vorbereiten wollten.

Grundsätzlich stellte das Landgericht fest, dass die Mietpreisbremse, wie sie im BGB verankert sei, verfassungskonform sei. Außerdem bestätigte das Gericht, dass in München die Voraussetzungen für die Einführung der Mietpreisbremse gegeben seien.

Die Richter rügten jedoch, dass aus der Verordnung zur Mietpreisbremse nicht ersichtlich sei, wie die Einführung in den einzelnen Gebieten begründet würde. Es sei also nicht zu erkennen, warum München in die Verordnung aufgenommen wurde. Wegen dieses Formverstoßes erklärte das Gericht die Verordnung der bayerischen Staatsregierung für ungültig.

Die Bayerische Staatsregierung hatte nach dem erstinstanzlichen – im Tenor gleichen –  Urteil bereits eine Begründung nachgeschoben. Diese Begründung könne jedoch den Formfehler nicht rückwirkend heilen, stellte das Gericht fest. Ob sie den Mangel zukünftig behebe, war vom Gericht nicht zu entscheiden.

Dienstag, 28 November 2017 07:04

Sichtschutzzaun nicht versichert

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In einem inzwischen vom Landgericht bestätigten Urteil stellte das Amtsgericht Ansbach fest, dass ein auf der Terrasse angebrachter Sichtschutzzaun nicht über die Wohngebäudeversicherung versichert ist (Urteil vom 16.08.2017 – Aktenzeichen 5 C 516/17).

In dem Verfahren klagte ein Versicherungsnehmer gegen seine Wohngebäudeversicherung. Diese hatte sich geweigert die Kosten für einen bei einem Sturm beschädigten Sichtschutzzaun zu übernehmen. Der Zaun war bei einem Sturm beschädigt worden und wurde für rund 1350 Euro repariert. Nach dem Wohngebäudeversicherungsvertrag waren auch die Terrasse und sonstiges Zubehör mitversichert. Im Vertrag hieß es ausdrücklich, dass „weiteres Zubehör und Grundstücksbestandteile: Einfriedungen (einschließlich Hecken, soweit diese alleinige Einfriedungen sind) ..." mitversichert seien. Der Versicherungsnehmer sah in dem Sichtschutzzaun eine Einfriedung seines Grundstücks. Die Versicherung weigerte sich jedoch, die Kosten zu tragen. Sie argumentierte, dass es sich nicht um eine Einfriedung des Grundstücks handele, da lediglich die Terrasse mit dem Zaun umschlossen wurde.

Dieser Meinung schloss sich das Amtsgericht an. In der Urteilsbegründung führte es aus, dass man allgemein eine Mauer oder Hecke beziehungsweise einen Zaun oder ähnliche Begrenzungen als Einfriedungen angesehen würden. Diese dienten dazu, dass verhindert werden solle, dass Unbefugten auf das mit der Einfriedung umschlossenen Gelände eindringen könnten. Ein Sichtzaun habe aber leidglich die Aufgabe, die Privatsphäre zu schützen.

Freitag, 24 November 2017 08:33

Schadenersatz bei vorgetäuschter Modernisierung

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Bei Ankündigung von Modernisierungsarbeiten hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Kündigt der Mieter aufgrund einer Modernisierungsankündigung, die aber nur dem Zweck dient, ihn zur Kündigung zu bewegen, kann der Mieter Schadenersatz fordern. Das ergibt sich aus einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.05.2017 (Aktenzeichen: VII ZR 199/16).

In dem Verfahren ging es um die Modernisierungsankündigung eines Vermieters, in der auch eine Mieterhöhung angekündigt wurde. Der Mieter machte daraufhin von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch, suchte mit Hilfe eines Maklers eine neue Wohnung und zog um. Später erfuhr der Mieter, dass nur ein Teil der angekündigten Arbeiten durchgeführt wurden. Er schloss daraus, dass die weiteren Arbeiten im Ankündigungsschreiben lediglich vorgetäuscht waren, um ihn zur Kündigung zu bewegen. Er klagte deshalb auf Schadenersatz. Der Vermieter verwies jedoch auf Witterungseinflüsse und Personalengpässe, die zu den Verzögerungen geführt hätten.

Vor dem Amts- und dem Landgericht hatte der Mieter keinen Erfolg. Auch mit der Revision vor dem Bundesgerichtshof konnte er sich nicht durchsetzen. Das Gericht bestätigte grundsätzlich, dass bei Vortäuschung von Modernisierungsarbeiten ein Schadenersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB bestehe. Im vorliegenden Fall sah das Gericht aber keine Vortäuschung. Die vom Vermieter angegebenen Gründe für eine Verzögerung seien nachvollziehbar. Dass die noch nicht ausgeführten Maßnahmen nachgeholt würden, hielten die Richter für glaubhaft. Die würde schon dadurch belegt, dass das hierfür benötigte Baumaterial bereits eingekauft wurde. 

Mittwoch, 15 November 2017 08:14

Mietkostenübernahme durch Jobcenter

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Das Jobcenter ist lediglich verpflichtet, die Kosten für einen „angemessenen“ Wohnraum zu übernehmen. Es ist nicht verpflichtet, grundsätzlich die gesamten Kosten einer Wohnung zu übernehmen. Dies hat das Bundesverfassungsgericht in einem Beschluss vom 06.10.2017 festgestellt (Aktenzeichen 1 BvR 617/14).

In dem Verfahren ging es um die Beschwerde eines Leistungsbeziehers, der in einer 77 Quadratmeter großen Wohnung lebte. Nachdem das Jobcenter zunächst die Mietkosten komplett übernommen hatte, kürzte es die Leistungen hierfür, wogegen sich der Leistungsbezieher zur Wehr setzte. Er hatte jedoch in allen Instanzen keinen Erfolg. Er vertrat nun in seiner Verfassungsbeschwerde die Ansicht, dass in seinem Fall das Grundrecht auf ein menschenwürdiges Existenzminimum verweigert würde.

Aber auch mit dieser Meinung konnte sich der Beschwerdeführer nicht durchsetzen. Die Richter stellten fest, dass mit der Definition in § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II („Bedarfe für Unterkunft und Heizung werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen anerkannt, soweit diese angemessen sind.“) sichergestellt werde, dass dem Leistungsbezieher gegenüber ein menschenwürdiges Existenzminimum garantier würde.

Aus Artikel 1 Abs. 1 und Artikel 20 Abs. 1 Grundgesetz lasse sich ein grundsätzlicher Anspruch auf Sozialleistungen zur Sicherung eines menschenwürdigen Existenzminimums ableiten. Dieser werde jedoch nicht näher beziffert.

Es sei aber verfassungskonform, dass im Sozialgesetzbuch II eine Begrenzung der Leistung auf ein angemessenes Maß zu begrenzen. Der Bedürftige habe zwar Anspruch auf Absicherung der grundlegenden Lebenssituation eines Menschen, daraus ergebe sich aber keine unbegrenzte Übernahme von Miet- und Mietnebenkosten. Was als „angemessen“ gelte müsse im Einzelfall geprüft werden. Dabei werde zu Recht vergleichbarer Wohnraum im unteren Preissegment und deren markübliche Miete zugrunde gelegt. 

Dienstag, 14 November 2017 07:31

Der Kinderspielplatz in der Nachbarschaft

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Das Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz hat in einem Urteil vom 17.10.2017 die derzeit gültige Rechtsprechung bestätigt, wonach Anlieger den von einem Kinderspielplatz ausgehenden Lärm hinnehmen müssen. Auch eine Änderung des Bebauungsplanes, um den Bau eines Kindergartens zu ermöglichen, muss danach normalerweise hingenommen werden (Aktenzeichen 1 C 11131/16.OVG).

In dem Streit ging es um die Forderung eines Anliegers, einen Bebauungsplan für ungültig zu erklären. Hierfür hatte er einen Normenkontrollantrag gestellt. Diesen begründete er unter anderem damit, dass die Kommunalverwaltung die von dem Kinderspielplatz ausgehenden Lärmimmissionen nicht gutachterlich ermittelt habe.

Der Normenkontrollantrag wurde vom Oberverwaltungsgericht abgelehnt. Die Richter bestätigten in ihrer Begründung die aktuelle Rechtsprechung, wonach Geräuschentwicklungen, die von Spielplätzen ausgehen als sozialadäquat hinzunehmen sind. Das Gericht verwies dabei auf das Bundesimmissionsschutzgesetz, das ausdrücklich feststellt, dass der Lärm der von auf einem Spielplatz spielender Kinder ausgehe keine schädlichen Umwelteinwirkungen darstellen.

Rechtliches

§ 22 Abs. 1a Bundesimmissionsschutzgesetz: Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, sind im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung. Bei der Beurteilung der Geräuscheinwirkungen dürfen Immissionsgrenz- und -richtwerte nicht herangezogen werden.

Da es keine Gründe gebe, von dieser Regel abzuweichen, konnte auf ein entsprechendes Gutachten verzichtet werden. Ein Grund , von der Regel abzuweichen bestehe beispielsweise, wenn sich ein Krankenhaus in der Nähe des geplanten Spielplatzes befinden würde.

Freitag, 10 November 2017 09:24

Modernisierungsmaßnahmen

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Ein Mieter hat einen Aufzug, der auf den Podesten anhält, ebenso als Modernisierungsmaßnahme zu akzeptieren, wie die Dämmung mit feuergefährlichen EPS-Dämmplatten. Das hat das Amtsgericht Berlin Mitte am 14.06.2017 entschieden. (Aktenzeichen: 17 C 158/16)

Geklagt hatte ein Vermieter, dessen Mieter sich weigerte Modernisierungsmaßnahmen zu dulden. Dabei ging es um den Einbau eines Aufzuges und Wärmedämmungen mit EPS-Dämmplatten. Der Mieter argumentierte, dass es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen handele. Dies begründete er damit, dass der Fahrstuhl nicht in Höhe der Wohnungstüren halte, sondern lediglich auf den Treppenpodesten. Bezüglich der Wärmedämmung bemängelte er, dass hierbei feuergefährliches Polystyrol eingesetzt werde. Der Vermieter akzeptierte diese Argumentation nicht und ging vor Gericht.

Das zuständige Amtsgericht bestätigte dem Mieter, dass er Anspruch auf die Duldung des Mieters habe. In beiden Fällen handele es sich um Modernisierungsmaßnahmen, die der Mieter nach § 555d zu dulden habe.

Bezüglich des Fahrstuhls stellte das Gericht fest, dass dieser den Gebrauchswert der Wohnungen steigere. Dass die Haltepunkte zwischen den Geschossen lägen, spiele dabei keine Rolle. Dennoch würden die Wohnungen durch den Fahrstuhl leichter erreichbar und schwere Gegenstände könnten leichter in die Wohnungen gebraucht werden.

Im Falle der Wärmedämmung räumte das Gericht ein, dass der verwendete Dämmstoff gewisse Risiken in sich trage. Die EPS-Platten seien jedoch als Dämm-Material zugelassen. Der Gesetzgeber stelle jedoch nur auf die wärmedämmende Wirkung des Baustoffes ab, der hier erfüllt würde. Deshalb habe der Mieter auch diese Maßnahme zu dulden.

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